北京装饰公司提醒您房产“商改住”问题严重，购买要慎重

无忧装饰建材网 www.51zsjc.com 2011-8-31　来源: 北京装修公司　评论 0 条

    北京装饰公司提醒您房产“商改住”问题严重，购买要慎重
　  【北京装饰公司】今年6月1日，北京市下发的《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》正式生效，全面叫停了“商改住”项目，但“商改住”问题并未因此终止。
　　近日，属于“商改住”项目的北京东亚上北鑫座“商改住”曝出“违规操作”，“商改住”问题再一次引发社会关注。
　　业内知情人士曾向媒体透露，北京目前在售和即将入市的“商改住”项目至少有100多个，甚至会达到200多个。保守估计，目前，北京“商改住”类项目的存量在市场上可以卖三年。
　　在“商改住”项目的问题背后，开发商试图通过“商改住”获得最大的经济效益，而绞尽脑汁打出广告。专家提醒，“商改住”房看上去很美，但业主仍需要了解真实情况之后，谨慎选择购买。
　　“商改住”问题
　　今年6月1日起，北京市住建委、市发改委、市规划委、市商务委及市国土局五部门联合出台的《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》正式生效。自此，北京全面叫停了“商改住”项目，这意味着符合“限购”条件的外地人可购买房屋的最后一条路被堵死。
　　但在通知出台之后，一些存量的“商改住”项目反而成为了稀缺资源，引起不少购房者兴趣。通知的出台，并未根本解决“商改住”问题。
　　位于北京市昌平区回龙观的东亚上北鑫座项目，属东亚新华的办公项目。该项目于今年5月13日开盘，在上述通知出台之前开卖。目前主推5月份开盘的1号楼和3号楼，产权50年。
　　尽管6月1日开始正式生效的上述通知中，规定商业、办公类项目不能每户单独设卫生间。但媒体报道，该项目的销售人员却保证，房间预留了上下水，而且“商改住”的流程很简单：购房者如果想买房用于自住，要进行两次验房。首次按毛坯房收房，之后与开发商指定的装修公司签订装修合同，可直接获得住宅装修方案，“厨房、卫生间就都有了”。
　　如此摇身一变，原来规划建设的办公楼却变成了住宅，看上去很美。但是也有媒体援引法律专家的话说，开发商如此为之正式企图规避责任。“这样做相当于是购房人自己与装修公司达成协议，在装修过程中改变房间内规划。通过这种手段，开发商就可以不为擅自更改规划的违规行为负责，即使日后相关部门要进行处罚，也无法处罚开发商。同时由于房屋规划变更而引发的相关风险也随之转嫁到购房人身上。”
　　此外，东亚上北鑫座项目还被指户型如蜗居，该项目离规划中的回龙观污水处理厂太近，环境恶劣。
　　购买需谨慎
　　在国家积极调控楼市的大背景下，“商改住”项目呈现出错综复杂的利益纠葛景象。开发商往往为了获取最大经济利益而打政策擦边球，与业主玩起“躲猫猫”，而业主迫于急于买房、对信息掌握不全等原因卷入“商改住”项目的迷宫，双方产生容易产生纠纷。
　　业内专家认为，购房者一定要了解“商改住”的实际情况，谨慎购买，以避免不必要的麻烦。
　　据了解，东亚上北鑫座是2009年6月中国建筑下属中建国际旗下智地创展和创智天地两家子公司联合体以2496元/平方米楼面地价招拍挂拿下回龙观 （A08、C07-1、C07-2、D01地块）地块之后不久，将地块中的大部分转让给东亚新华公司。该项目预计最低售价1.68万元/平方米起，但实际上个别在售户型的价格已经超过2.1万元/平方米，如此算来该项目利润率可达到30%，可谓相当可观。
　　由于土地属性为办公商业用途，除了在使用年限上比纯住宅项目少了20年外，在购买成本和居住成本上，同样与纯住宅项目大有不同。在东亚上北鑫座项目售楼处的公示文件上，可以看到项目的水费为6.21元/吨，电费(峰段)为1.293元，供暖费每季为35元/平方米，并无燃气供应。在这里，各项生活成本远远高于普通住宅。此外，因土地性质的原因，国家对“商改住”房屋每年都征收房产税，具体金额为：房产原值的70%×1.2%。这意味着一套100万元的“商改住”房，每年要交8400元的税，给成活成本较高的购房者造成更大的经济负担。
　　“商改住”项目一旦转手，在买房税费及二次交易费用方面，都高出70年产权的普通住宅一大截。据了解，一些无北京本地户口、在北京纳税的时间不足5年的购房者却往往将目光盯住这些“商改住”楼盘。如果业主对于这些情况了解不清楚，必将会产生购房后的“后续麻烦”。
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