中国房产指数公布 限购令下高端住宅如何突围

无忧装饰建材网 www.51zsjc.com 2011-8-24　来源: 北京装修网　评论 0 条

    中国房产指数公布 限购令下高端住宅如何突围
    【北京装修网】8月初，中国房地产指数系统公布的“百城住宅价格指数”显示，7月份，呼和浩特市样本最高价每平方米16800元；鄂尔多斯(17.07,0.24,1.43%)市样本最高价每平方米12000元；包头市样本最高价每平方米13000元。
    所谓样本最高价，是指那些高端住宅的价格。就在两年前，我区的市民对这样的房价并不敏感，因为在他们心目中，这样的房价应当只属于北京上海那些大城市。令他们没有想到的是，两年后的今天，这个房价已经近在咫尺了。
    开发企业纷纷转型
    是什么原因让各房企纷纷选择进军高端住宅？
    专家认为，因为保障房的建设将分流低端市场需求，迫使一些开发企业向中高端市场转型。
    住建部副部长齐骥此前曾算过一笔账，去年全国销售商品住房9.3亿平方米，算下来大约900万套。而今年全国开工建设1000万套保障房，如果商品住房按照去年的规模向市场提供的话，今年我国会头一次在住房供应方面，保障类的住房超过商品住房。
    具体到我区。今年，我区共安排各类保障性安居工程建设计划44.64万套，其中，城镇保障性安居工程建设计划38.64万套，农村牧区危房改造6万套。
    同时，我区一些城市出台限购政策，一户家庭只能买1-2套住宅。如果人一辈子就能买一套住宅的话，要买就肯定买套好的。
    这些信息让敏锐的开发企业们纷纷倾向高端产品。目前，来自广东的丰泰集团、来自鄂尔多斯的兴泰集团、来自北京的金隅置地、以及来自浙江的海亮等均宣布要在我区开发高端产品。
然而，记者了解到的情况是，我区目前的高端住宅还是处于整体低迷状态。对此，一位业内人士表示，我区高端物业消费出现瓶颈的一大原因与伪高端充斥市场有关。“其实高端消费受调控的影响应该最小，而这部分消费群体之所以不愿意消费，是因为产品品质并没达到他们的要求。”
高端住宅如何突围？
    “我区本身并不缺高端购买力。而且自前年以来，这部分需求的增加越来越快。”一位开发人士表示，我区高端产品其实已经面临急需升级的现状了，“因为市场需求越来越旺盛，而产品却一直无法跟上。”
    不过，值得一提的是，丰泰集团、金隅置地等这些来自外地的实力企业宣布进军高端地产，对我区高端物业将会是个很大的突破。据了解，丰泰集团凭借20多年的开发经验，在呼市投资25亿开发的丰泰·金翡丽广场，给我区高端居住产品带来了耳目一新的感觉。据了解，在8月14日预约排号中，该项目超出了所有人的想象，当日就有237人预订。内蒙古太古房地产开发有限公司的营销总监李淦桦认为，丰泰·金翡丽广场的高端住宅受到大家关注，其坐落的核心位置是另一方面，其项目本身的品质建设是另一方面。据了解，该项目坐落于我区首府商业心脏中山路，完善的生活商业配套是人们选择该项目的主要因素之一，同时，打破了“一个装修风格定天下”的精装修模式，与广州南方建筑设计研究院第二院合作，分别打造7装修风格，业主可以根据自身要求选择不同的装修风格。
    “提升项目本身品质是未来我们发展房地产市场的准则，在当前的新政下，更应该多关注产品的内涵，产品好才是硬道理。”内蒙古太古房地产开发公司营销总监李淦桦说。确实，作为高端住宅，最关注的已然不是房价了，项目的整体定位、升值潜力、配套、地段都是作为高端项目考量的重点。
业内人士表示，我区尤其是首府呼和浩特过去的房子太好卖了，开发商在产品和服务上花的功夫很少。与一线城市的房地产市场尤其是高端市场有非常大的差距。高端不是简单意义上的房子大、房间多，产品细节、服务细节上都有非常多的点可以挖掘。新政的出台对房地产市场而言是一次很好的发展机遇，高端住宅作为引领楼市未来发展方向的一方，更是任重道远。
不置可否，高端住宅只有更新换代才能赢得市场。
    作为国内房地产市场调控的又一只重靴，部分房价上涨过快的二三线城市即将迎来“限购令”。此举对于抑制这些城市房价过快上涨势头，挤出炒房囤房泡沫，让当地居民有能力购买住房不无好处。然而，限购令并非一剂治本万能药，二三线城市政府还应在调配土地供应、加大保障房建设力度等方面有更多积极作为。
国家统计局18日公布的新建商品住宅价格数据显示，70个大中城市中，价格下降的城市有14个，持平的城市有17个。与6月份相比，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。从数据看，一些未列入限购的二三线城市涨幅明显，当地居民购买自住房的价格压力依然很大。国务院日前提出，“房价上涨过快的二三线城市也要纳入限购范围”。
然而，二三线城市限购名单尚未公布，一些城市近期住房成交量就悄然上涨，价格也闻风上涨。部分城市还出台了限价令，期待用“主动限价”的方式替代“被动限购”，以缓解对当地楼市的冲击。
    诚然，在市场经济逐步完善、供求关系不断引导价格涨跌的现在，作为一种交换物，住宅的商品属性越来越明显。由于住宅的建设牵扯到钢筋、水泥、建材等相关产业，地方财政也能从土地出让中获益不菲，房地产市场也越来越成为地方政府拉升GDP的重要依靠。
但是，住宅并不是一种简单的商品，它还具有另外一种和百姓生活休戚相关的属性社会属性，过度依赖和纵容房地产市场无限制发展，都将促使其对社会稳定和百姓城市生活幸福感造成莫大伤害。
    地方政府不能对快速上涨的房价熟视无睹，甚至以此作为地方经济发展迅速的证明。在高涨的房价和百姓购房能力不足面前，二三线城市政府应该认真权衡土地财政和百姓安居乐业之间的比重。而不能忽视日益增长的住房刚性需求，一味追求出让土地所能带来的巨大收益。
    把脉准确才能对症下药。二三线城市政府应该仔细考量近年来房价涨幅与当地购买需求之间的关系，分清涨价是投资拉动型还是需求拉动型，或是成本带动型。地方政府出台调控政策，既不能限制当地居民自主改善性需求，也不能为限购而限购，伤害相关的产业发展。
    依赖土地财政顽疾应彻底根除方能促进房地产市场健康发展。地方政府应该严格落实国家部委的调控政策，住宅用地出让应继续大力采取限地价、限房价、竞配套、竞配建等方式，逐渐降低土地出让金所占的住宅成本比重，让利于民。
    同时，地方政府还要充分考虑低收入群体的利益。加快保障房开工进度，加大保障房建设土地供给，提高廉租房、公租房和经适房等在当地住宅供给市场比例，同时严把住宅质量关，让更多的人有房可居，既买得顺心也住得放心。
    住宅仅是百姓生活需求的一个方面，却占用了一个家庭大部分的经济收入，也是社会热钱热衷的聚集地。积极引导当地房地产市场合理发展，有效抑制房价过快上涨势头，让百姓手头的余钱和热钱投到更多的商品流通和基础建设领域，也不失为拉动地方经济发展的一条光明大道。
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