物业三天两头蹦新规 业主犯难

无忧装饰建材网 www.51zsjc.com 2010-7-30　来源: 半岛晨报　评论 0 条

    物业的各种“新规”
    公共设施维护保证金：10元/㎡。不交不给钥匙也不给安电表水表。之后找各种理由拒绝返还，比如，王女士家被扣除200元排渣费，但她家此前早已缴纳了200元的排渣费。
    凡改变原有建筑结构的业主，需交纳200元的垃圾清运费。
    凡一楼窗改门的业主(自建阳台)，需补交1000元补偿金并补交400元垃圾清运费。占用公共面积砌筑台阶的，需补交2000元的公共面积占地费，需破坏绿化带另开通道的，费用另计。
    从装修开始至搬家结束，6层以下业主只需交纳400元，7层以上业主只需交纳500元，且“如在搬运物品过程中造成电梯损坏，需照价赔偿。”
    对私自用电梯进行排渣运料的，一经发现，交纳罚金100元(梯)；所有门窗厂家进入小区进行安装施工，需一次性缴纳管理费100元(户)。
    甘井子甘南路的今都小区在今年3月份向第一批购房的业主交了钥匙。虽然比合同上规定交钥匙的时间晚了几个月，业主们没有太多抱怨。但令业主们没想到的是，想要拿到钥匙还有附加条款：领取新房钥匙的同时必须缴纳每平方米10元的公共设施维护保证金，不交不给钥匙也不给你安电表水表。
    除此之外，物业接二连三贴出了各种告示，“垃圾清运费”“门改窗补偿金”“公共部位占地费”“装修期间500元的电梯使用费”……“难道交钱了就能占用公共面积，就能门改窗？”业主们看着物业贴出的告示，觉得这样的物业管理似乎变了味。
    要想拿钥匙 先交保证金
    了解到，由于购买时间不同，今都小区业主分批领取新房钥匙。业主郭先生是第二批领钥匙的业主，看着第一批的业主必须交保证金才能领到钥匙，他气不打一处来。
    第一批领钥匙的业主王女士现在已经入住，她告诉记者，交钥匙时自己兜里没带那么多钱，只有700元。物业就索性收了700元的保证金。当时物业承诺，如果装修期间不破坏墙体和公共设施，保证金会如数返还。“可他们会找各种理由将保证金扣下。”王女士最后被扣了400元，只返还300元。王女士说，400 元中有200元的排渣费，还有阳台装修的罚金。但在王女士家进行排渣时，早已缴纳了200元的排渣费，而在返还保证金时，物业却又扣了一遍。“本来已经滞后交房，违反合同，还要收取保证金？”在今都小区业主论坛上，一位业主反映，开发商不按期交房，延至2010年3月底，并要求业主重新签订2010年3月底交房协议。而且物业收费根本不合理。
    关于收取公共设施安全保证金，泰安物业房产客户部一位李姓工作人员告诉记者：“是怕业主在装修期间破坏公共设施，破坏墙体才不得不征收的。”“第一批收了，第二批我们就不收了！物价局不是不让收嘛！”李姓工作人员说，下一批业主领取新房钥匙时，会由缴纳保证金改为签订保证书。
    “第一批收保证金是怕业主装修期间破坏房屋结构，而维修基金需要5年后才能用，不得不收费。”李姓工作人员补充道。
    【说法】据了解，早在2003年9月，大连市物价局已经下发《关于取消降低放开部分收费项目标准的通知》(大价发[2003]97号)，其中明确规定取消收取装修押金。
    缴垃圾清运费 建筑结构可以变
    在该物业张贴出的“关于返还公共设施维护保证金的有关规定”中看到，“凡改变原有建筑结构的业主，需交纳200元的垃圾清运费。”“难道交了清运费就可以改变原有的建筑结构？”业主们觉得这说法实在离奇。
    针对此事，泰安物业工作人员答复：“砖混结构的不能够改变，现在都是框架房，只要不改变承重墙，其他都可以。”该工作人员告诉记者，控制也控制不了，只能收取一些排渣费。“更荒谬的是第三条。”业主指给记者看，“凡一楼窗改门的业主(自建阳台)，需补交1000元补偿金并补交400元垃圾清运费。占用公共面积砌筑台阶的，需补交2000元的公共面积占地费，需破坏绿化带另开通道的，费用另计。”“难道交了钱就能够窗改门，能够占用公共面积，破坏绿化带？ ”业主们觉得，长此以往，物业只顾收费，小区将杂乱无章。
    【说法】了解到，根椐《物权法》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《辽宁省物业管理条例》中的相关规定，业主不得损害房屋承重结构，不得违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部。
    “物业应该去阻止其改建，而不是光在那收费。”业主郭先生认为。而物业工作人员告诉记者：“阻止也没用，许多业主都已经盖好了，只能罚款。”该工作人员表示，今后这样的情况将不允许了。
    额外交电梯使用费 损坏还要照价赔偿
    关于装修期间电梯的使用问题，业主们也是一肚子委屈。早在今年5月6日，物业贴出告示，“从装修开始至搬家结束，6层以下业主只需交纳400元，7层以上业主只需交纳500元，”且“如在搬运物品过程中造成电梯损坏，需照价赔偿。”
    业主们不禁心生疑问：“交了钱，还需要照价赔偿？那交的钱用来作什么？”“我们交的物业费里是否包含电梯费？”针对此事，泰安物业李姓工作人员告诉记者：“小区内的电梯是客梯，不允许运送货物。考虑到居民家中装修用的小件物品吊装费用太贵，就准许使用电梯。收上来的钱是居民在使用过程中产生的电费，基本的维护费。”“根据物业管理相关文件规定，物业公司在收取的物业费中已经包含了电梯费。”从事物业工作多年的王先生认为，即使物业要另收取电梯费以及在使用电梯过程中产生的电费，也需要经过业主委员会同意。
    了解到，物业频繁贴出的告示中，除以上条款引起业主不满外，另有一些条款也不合理。“对私自用电梯进行排渣运料的，一经发现，交纳罚金100元(梯)”“所有门窗厂家进入小区进行安装施工，需一次性缴纳管理费100元(户)”……
    “管理规约”应业委会同意
    大连律师网马文龙律师说，如果物业服务企业想要制定各种管理规约来维护小区的环境，以及公共设施，可以通过召开业主大会的形式来进行制定。也就是说，该管理规约应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，同时必须要经过业主大会的同意，才对业主具有约束力。
    如果未经业主大会同意，物业公司无权收取罚款。如果物业公司已经按照《物业管理条例》相关规定，召开业主大会，并且经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，包括不允许业主从事的事项及罚款的数额，业主应遵守管理规约，并且有义务交纳罚款。但是，物业服务企业即使有法律依据收取罚款，该笔款项在扣除相关物业企业的成本后，应归小区全体业主。
    业主有权利查阅物业收款明细
    “先前收了那么多业主的保证金和罚款，这笔钱到底用哪了？ ”据了解，今都小区尚未成立业主委员会。物业私自进行处罚，对于罚金的去向，业主们提出质疑。当记者问及物业是否有关于罚金去向的账目明细，物业工作人员告诉记者：“我给他们都开了收据，用不着明细。”
    马文龙律师说，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》实施后，业主有权要求物业公司、业主委员会公开物业服务合同、共有部分的使用和收益的情况，物业公司、业主委员会拒绝公开的，有权提起诉讼。《物权法》第79条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”《物业管理条例》第54条第2款规定：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”

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