新房贷调控 或将影响昆明房价和成交量
无忧装饰建材网 www.51zsjc.com 2010-4-20 来源: 昆明日报 评论 0 条
核心提示：采取更为严格的差别化住房信贷政策，预计会让昆明楼市出现新的观望期，成交量会有所下降，而房价方面上涨的势头有望抑制。
| 继调整营业税征收比例、出台“国四条”、提高开发商拿地门槛后，国务院再次下猛药调控房地产市场，提出二套房贷首付不得低于50%，房贷利率不得低于基准利率1.1倍，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，而房价过高的地区还可暂停发放第三套住房贷款。 四月份以来，国务院推出一系列政策“组合拳”，几乎每一拳都重重的打在投资炒房的“命脉”上。 对此，业内人士表示，这次采取更为严格的差别化住房信贷政策，预计会让昆明楼市出现新的观望期，成交量会有所下降，而房价方面上涨的势头有望抑制。 购房者50万房贷20年多还16万 购房贷款首付款比例和基准利率双双提高，对购房者来说，直接影响就是要比以前多准备首付款和多支出利息。 业内人士给笔者算了一笔账，以当前昆明房地产的价格水平来看，购买一套市中心100平方米的住房，假设房屋价格为10000元/平方米，该套住房总价为100万元，如以20年贷款50万元购买第二套房，目前的基准利率为5.94%，如果按照7折利率计算，实际利率4.158%，月供为3071.7元，总共利息支付为237205元；如果按照1.1倍利率计算，实际利率为6.534%，月供3737.9元，总共利息支付397091元。后者将比前者每月多支付666.2元，总共多支付159886元。而且除了利率方面，在贷款购买第二套房的首付上，最低首付成数从4成涨到了5成，对于投资客来说，相较于利率的提高，他们对首付比例的提高更为敏感。一套100万元的住房，原先50万元可以投资两套半，现在只能投资一套，投资成本大大提高。而如果是贷款购买第三套及以上住房的，势必将付出更高的“代价”。 对于政策中提及的“高房价地区”的界定，目前并没有明确，有关人士认为应该在日后出台的细则中会有所明确。 开发商小户型将受青睐 随着土地供应的日益紧缺，房价的坚挺，小户型相对紧凑，而且总价相对较低，同时此次新政体现出国家鼓励首次置业者购买小户型的导向，无疑将让小户型成为市场上的热点，从而侧面也会影响到开发商多开发一些小户型。 昆明多家房产公司表示，从昆明房地产市场的实际情况来看，本身就是刚性需求的市场，如果开发商把房屋规划面积降下来，多建中小户型的话，新政策可以说或将不会产生大的影响。同时，他们认为国家要从根本上解决房地产市场过热问题，还应该对首次置业者给予一定的优惠，而同时卡紧首次置业者的标准，不能仅以是否贷款买过房子来界定。因为很多真正的炒房者，可能前几套房子都是一次性付款购买，而其首次向银行贷款再度购房，也按首次置业给予其优惠的话，根本无法抑制其炒房。 专家 有望抑制房价上涨势头 作为历年来最严厉、直接的，针对二套房或二套房以上置业者的房贷政策接踵而至，业内人士分析认为，势必让楼市出现新的观望期，成交量方面也将受到一定影响。 由于目前昆明市场上购买的主力为刚性需求者和改善型置业的买家，投资客因为之前政策的连续打压，已经处于观望状态。此刻二套房贷政策出台，会打压一部分改善型置业的买家，而随后剑指投资投资性购房者的第三套房贷措施，更加速了投资客离场，造成成交量的进一步萎缩。但同时业内人士也表示，新房贷政策更多的是影响投资炒家，有真实需求的二次置业者往往愿意多付首期款，减少利息，对他们影响相对少一些。另外，新政意味着90平方米以下的首套房首付款比例还可以是2成，说明还是鼓励首次置业购买小户型的购房者。 新房贷政策出台后，昆明楼价会下降吗？接受采访的多位业内人士均表示短期内降价可能性不大，因为和以往的调控一样，大部分开发商会持盘观望，以供应量萎缩来“挺”调控被消化后的房价。不过第二套以及以上住房首付比例和利率的大幅提高必然会使投资投机性需求下降，有助于房地产市场供求关系的平衡，一定程度上抑制房价上涨。 新闻链接 海南一手房成交量价齐跌 3月下旬以来,海口、三亚等地的房源突然变得充裕起来。4月上旬，一些已经在海南楼市赚得钵盆满盈的炒房客开始大量抛售手中房源,三亚甚至出现了全民卖房的盛况。 北京二手房源涨4成 据北京中原地产统计，新政出台短短4天之内，北京新增二手房房源暴涨了四成，二手房市场新增客户量却下跌了八成。 从14日到18日，北京二手房房源新增3000套，比之前的市场平均水平上涨了40%，但在这4天内，北京二手房市场新增客户需求仅为2000组，只相当于13日一天的新增客户量，新增客户需求下跌了八成。北京中原地产针对目前北京市场上2万套二手房存量的抽样调查显示，有60%的房主表示不再涨价，更有20%的房主已经表示愿意降价，对全款购房者可以优惠3%-5%。 广州投资客一次清空680套房 根据中原地产监控，目前已有深圳投资客一次性挂出上百套房源出售的情况。“我认识的一个很有实力的投资客，已经开始做空了，最近将手中的680套盘全部清空了。”深圳大学国际金融研究所所长国世平告诉笔者，现在泡沫已经很严重，投资者争相高位抛盘。 4月19日，深圳世华地产资深中介张小姐对笔者说到，“在二套房贷首付50%的新政出来之前，已经有许多投资客和炒家蓄意拉高房价，抢在高位出货。但是，在新政出来之前，这些投资客对市场信心很足，抱着有房不愁卖的心态，对目前的市场价格表现出不是特别满意的心态，16日，二套房贷首付新政一出来，立即有客人打电话过来，就目前的市场价格，能卖就卖。” 杭州一套二手房“跳水”50万元 新“国四条”出台的第二天，发现杭州部分开发商已经开始悄然行动，不但房价下跌了，而且还为买房者减免营业税。 4月15日，杭州李先生一天内两次降价20万元，要求紧急出其在耀江文鼎苑的房子。李先生一再向公众房网的经纪人姜明华表示：“只要有人购买，尽快帮我卖掉！” 据经纪人姜明华介绍，这套房子去年年底的总价是340万元，前段时间行情一路看涨到了400万元。 随后拨通了杭州耀江文鼎苑一套面积131平米，总房价280万元的二手房的中介销售电话。杭州裕兴不动产有限公司经纪人吴迎春告诉笔者，因为房东着急出售，所以房价特别低，而且房屋营业税由房东自己承担，可以直接减免17万元。“如果在上周这套房子至少也要350万元左右，现在至少降价了50万元。”吴迎春强调。 杭州假日房产有限公司房产经纪人姜燕也向笔者表示，一周前她给房东打电话对方经常要涨价，但新的政策出台后，很多房东主动给她打电话，愿意低价处理房子。 |
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