春节过后，青岛房地产市场成交量逐渐企稳，尽管对楼市这一利好现象持续的时间很难做出准确的判定，但是，楼市逐渐走好已经成为业内外人士的共识。
    从最近青岛房地产市场新推出的几个楼盘来看，无论是四方区的保利·百合花园，还是市南区的中海·银海一号，都创出了开盘热销的盛况。根据青岛网上房地产统计数据显示，3月28日开盘的保利·百合花园，不到一个月时间，首期推出的321套住宅已经全部售罄；而4月5日正式推出的中海·银海一号也已经创下销售300多套的记录。
    一时间，以前门可罗雀的售楼处又出现了“排队购房”、“找关系打折”的现象，日成交量数百套，成交金额几个亿再现青岛房地产市场。对于现在楼市“小阳春”出现的原因，业内人士分析认为，一方面是有关鼓励购房的政策基本见底以及市场平稳发展，消除了部分市民的观望心态；另一方面部分楼盘降价促销，也在一定意义上拉动了市场消费。记者在看盘过程中更体会到，住房需求依然强烈，是市场活跃的主要因素。
    对于房地产市场而言，其变化是由供需关系来决定的。目前的住宅消费市场依旧有一大批居住需求存在，在经历了前期房价疯涨的等待，政策紧缩后的观望，当看到金融、税费大幅减免，开发商纷纷下调价格后，购买欲望开始增强，不少消费者纷纷入市。目前，因居住情况、消费承受力等各种不同的因素，购房需求群体大体可分为刚性需求、改善置换两大类型。
    刚性需求 市场支撑的原动力
    城市经济的持续发展和城市建设的日新月异，造就了一批又一批的购房刚性需求，这些需求成为支撑青岛住宅市场的原动力。
    因结婚、孩子就学、动迁、外来定居等原因，在一定期限内必须要购买住房的，被称为刚性需求，其中非常急迫地需要快速买房的，又被称为急性刚性需求。在房地产市场淡季时，支撑市场的是那些没有时间等待的 “急刚”购房者。一旦市场面、政策面出现变化，刚性需求购房者则由观望、犹豫迅速转为实际消费群体。
    一直以来，新房是结婚的必需品，在这种传统观念的作用下，据统计，岛城每年约10万对以上的新婚人群成为置业生力军。与此同时，每年数以百万计的新增毕业大学生、外来就业人群也涌进购房行列。不仅如此，在父母“望子成龙”的心态下，为了自己的孩子日后有机会进入好的学校，目标学区房也成为许多为人父母的购房首选。目前，青岛实行小学生源与户籍所在地挂钩的学籍政策，因此，家长需提前几年在目标学区买房报户口，才有机会进入好的学校。另外，动迁买房者也是近两年来的一支置业主力军，据了解，随着青岛“两改”项目的逐渐纵深扩大，许多拆迁市民被动进入购房市场，不仅如此，由于拆迁补偿的货币标准越来越高，因此，越来越多的市民选择货币补偿，从而增强了购房市场的力量。
    改善置换 市场活跃的添加剂
    随着年前国家相关政策的出台，现在购房不仅贷款利率低，而且可享最低七折的优惠利率，各类买房交易税费也已经降到历史的较低点。房贷成本和交易成本大幅度下降，使得整个购房成本与最高峰时比下降了约10%，买新房卖旧房还可能享受退税的优惠。
    在系列优惠政策的吸引下，一部分人产生了以旧换新、以小换大、以远换近等改善置换的想法，特别是当他们看到不少楼盘经过降价促销后，其性价比已经相对较高，购房行动便提上日程。
    因家庭人口变化带来的置换需求在不断产生。对于许多父母而言，当孩子出生或者尚未降临之前，改善住房紧张状态、卖小换大便已经成为家庭谈论的主题。
    对王先生而言，此次购房则主要是想买一套更中意的房子。王先生告诉记者，他现在住的是2000年买的房子，第一次买房许多事情不懂，当时只是跟着朋友一起买的，住进去后感觉户型、楼层等各方面都不太合适，因此，换一套理想的房子成为他这几年来的一个心愿。现在，他看中的房子虽然房价没有什么大的变化，但是，经过这几年的积蓄，再加上开发商推出许多优惠政策，另外，购房政策也比较宽松，所以，他已经开始踏上寻找二次置业新房的路程。
    像王先生这样从小到大、从不满意到理想的梯级消费，目前已经越来越被众多岛城市民所接受。实际上，作为一种理性的住房消费行为，梯级消费的置换买房观念在发达国家已经深入人心。在市场调整期进行置换，投入小而收益大。改善置换增多，也大大活跃了新房以及二手房市场的交易程度。