北京东易日盛装饰有限责任公司总经理陈辉先生

    陈辉：大家好！不知道该唱多还是唱衰，因为我觉得似乎无法判断明年的形势，不是说大形势好还是不好，肯定是不好，但是不好到什么程度，很难判断，至于说奥运后我们看到了什么，奥运我们很风光，紧接着奶水、三聚氰氨都出来了，然后股市又跌了，我们的瓦工一个月都要六七千，八千了，你们听说过吗，后来房子没有人买了，金融海啸又来了，倒闭的企业越来越多，最后我们看到的确实不知道明年还有多少客户，不能说唱衰，也不能说唱多，明年真的不知道，大形势不好，但是可能从40%减少起步吧，但是不知道。
    面对2009，我们可以做什么？这么多年家装行业、家居行业也好，我们一直处在一个低层次的竞争阶段，刚才沈总说了，都可以活下去，不管好的烂的，但是在形势不好的时候，大形势有所逆转的时候，深入挖掘客户的真实需求，创造以满足客户真实需求的商业模式是迫在眉睫的，客户减少了，我们怎么应对，以前都是粗放式的，打价格战，但是你能给客户提供的产品又是非常的单一，多少年来有很大的进步，但是我觉得没有真正的去挖掘客户的真实需求，我们看看什么是客户的真实需求？形势好的时候我们说这类的客户有钱，就要好的，那部分客户有品位，就要有品位的，别的不在乎。在形势大好的时候客户绝对是卖方市场，甚至绝对了我到底要不要做，我是有钱，我到底要不要花，这个时候你要引导消费，他要什么就变成综合需求的，要品质、要品位，要省时省力省心省钱，就变成复合型的需求了，所以说你的产品，我们总结是否要给客户提供一种家居的整体解决方案。
    最近在媒体上有一个现象，就是北京青年报的重新崛起，现在大的房地产商都在北青报做广告，曾经他很辉煌，但是他曾经也失去了这个市场，但是他现在又崛起了，为什么呢，他能够给他的客户提供整体解决方案，线上线下的整体解决方案，因为现在的世界越来越复杂了，别人都搞不清楚现在你这个行业怎么弄了，我花钱，我判断在哪能得到多少的效益，没有这个可能了，我要的是解决，不是说花钱就做的很好了。只有家装整体解决方案，解决了客户的真实需求之后，才可以在当前的市场情况下争取更多的客户。
    第二是改变了生产模式。我提到家装的产业化，这么多年来，整体的家装还处手工化的操作阶段，97年北京家装诞生的时候，大家都在做小作坊，现在大作坊，后来变成了巨型的作坊，他仍然停留在手工化的操作基础之上，我指的不只是家装工人现场的手工化，但是整体我认为是处在手工化的阶段，不向产业化过渡，没有节约化的优势，永远成本就降不下来，没有成本的优势打价格战也是死路一条。
    我们说的一个是家装生产体系的产业化，包括你的施工过程，你的整个的家装系统，这种家装系统以前都是硬装比较多，软装比较少，但是作为我们家装企业来说，大家都少做装修，多买东西，我们就没有事情做了，所以自己要提供一个整体方案，但是如果还停留在小作坊的基础上，他的节约化结果仍然出不来。
    一个比较新的概念就是设计的产业化，以往的设计师都是一对一的服务，但是成本非常高，甚至我们无法保证我们从业的设计师都有一定的水准。但是我们现在有一个新的想法正在研究，设计的产业化，一种批量化的生产，保证每个项目都有一定的水准，在二十三年代，很多的欧美的工业化时期，产生了很多国际化的大师，他们推崇的是高端的设计平民化，他用比较便宜的产品工业化生产，现在我看到这些桌子和椅子仍然很时髦，很经典。我们家装能不能借鉴高端的设计让平民享受，这就形成了设计的批量化生产，只有节约化成本，降低的效能，才能给客户提供绝对的实惠。
    三，打造行业的边线，创造利润的增长点，我决定现在利润相对很难获取了，增加收入的增长点，评议自己企业利益的诉求，大家都困难，就要有困难时期的做法，对客户身上利益的挖掘变成了对收入的挖掘。我们对利润的诉求点降低，收入的诉求点提高了，增强自己的竞争力。
    四，建立全新的立体式体验系统，体验式营销仍然是世界上最先进的营销方法，只是我们的企业可以做成一种形式，我们分一种立体式的营销，包括网下的营销和网上的体验营销，这种互动的发展打破了以前在网上展示的局面，可以拿着图纸两个鼠标自己操作，一个在家里一个在工作室里面，真正的互动，而不是简单的展示。还有我们开发的TTS平台上体验，这是全新的体验方式TTS的软件是整体解决方案的展示，而且可以不断的变化，全开放性的个性化，这是设计的产业化。最后到世界级工厂里面体验我们的产品和设计服务，这是一种立体式的营销体系。
    我们认为是双赢的体系，以前客户消费者可听听汽车的声音觉得怎么样，但是买一个家装的时候看不到，所以我们认为信息基本对称以后是双赢的营销体系。
    五，我们进行系统整合，依靠企业的核心竞争力在逆境中赢得市场。什么是企业的核心竞争力，我们想了很多年，有人说文化，有人说是设计，有人说是管理。后来我们认为这些东西都不能成为企业的竞争力，你看一个大工厂是不是核心竞争力，也不是，什么是核心竞争力呢，我做了一个定义，以分割文化为导向，发挥企业的比较优势，强化企业的核心优势，比如说品牌，研发能力，研发深入，产品的整合能力，我们说企业的核心优势，依托企业的绝对优势，比如说各企业绝对不一样，在流程系统上，包括IT软件下做集成打造的企业核心竞争力，这才叫企业的核心竞争力，如果有了这种核心竞争力，企业无论在什么时候都可以立于不败之地。
    我们除了做这些，还能做什么，首先对自己信心，总会有企业活着，总会有人活着，大家都在争取是自己，总有人倒闭，总有人活着，既然有人活着，我们争取那个人是自己，给客户信心。以往粗放式的经营让客户很犹豫，就像有人说要结婚了，没有办法，买新房了要搬家，没有办法，感觉要消费了，但是你给客户多找理由和信心说，刚开始我说的，没事就是换一种心情，环境也要消费一下家装，要给客户这么一个理由，即使不为了搬家，结婚，就是想换一下环境和心情，我出了一次国，对哪的风格很欣赏，我回来做一下，换一下这个家装，就为了这个精神消费，但是你给客户多少理由让他有这个信心做这个事情？所以我们要给他足够的理由，包括足够的信心，我一定把这个事情做好。
    最后，我也不知道我是唱多还是唱衰的，但是我认为该做的事情一定要做，至于明年真的是未知数，谢谢大家！
    主持人：陈总还是延续一贯的幽默，也是达到了一个平衡，不管是唱多还是唱衰都是基于对行业自己的判断对未来的一个描述，今天上判断大家说的主题演讲都是讨心窝的话，主办方安排了一个课间休息，15分钟，之后我们继续聆听他们思想的力量。
    欢迎中央电视台、北京电视台等等好的朋友，下面首先有请本次年会的主办方新京报报社副总编辑孙献韬先生致辞。有请:
 

新京报报社副总编辑孙献韬先生

    孙献韬：各位来宾、女士们、先生们大家下午好，感谢大家在百忙之中抽出时间齐聚北京大学百年大讲堂参加家居中国领袖(北京)年会·2008。今天来到现场的有40多位经济学家，知名企业家还有实干家，希望通过今天的会议大家共同探讨家居行业的现状和发展，一起促进中国家居行业的健康发展。
    新京报作为负责任的主流媒体，在五年中迅速成长为受主流人群关注的强势媒体之一，成为中国新城市类主流文化的代表，地产的发展和家居发展息息相关，是经济发展的晴雨表，整体经济的发展对家居的影响当中，新京报对我国现在的经济环境十分关注，新京报的经济新闻一直具有比较好的作为。
    每周四和大家见面的家居都市从创刊到今天，作为中国家居行业唯一连续举办的论坛活动，从2004年新京报在北京举办的家居南北对话到2005年家居老总齐聚博鳌论坛到2007年的中国家居总裁论坛，引领家居行业的发展，直到今天我们相聚北大举办这次家居中国领袖(北京)年会·2008，本次年会特别联合的新浪乐居共同举办，邀请各位总裁一起在新的起点，新的高度分析家居品牌的高端对话，深入探讨家居行业的发展深度，共同打造家居行业的交流平台，最后，预祝本次年会圆满成功，谢谢大家。
    主持人：非常感谢申总精采的致辞，下面有请新浪乐居总经理罗军先生致辞，有请！
   

图为新浪房产事业部总经理罗军先生

    罗军：各位来宾大家下午好，欢迎大家出席新浪乐居与新京报共同主办的“2008家居中国领袖年会”。作为家居行业的年度高端论坛，我们非常容幸能与来自政府方面、房地产行业、家居企业的各位嘉宾、学者、企业家共聚一堂，探讨家居行业的发展方向。
    2008年对于房地产的上下游行业来说，可谓是动荡不安，刚刚过去的24小时里面我坐了两班飞机，喝了两碗粥，睡了几个小时，看到现在的经济形势比我们想象的更严重一些，包括海外市场对中国的影响、国内政策的调整变化、整个行业市场的低迷、大众消费者的非常清晰观望情绪等等，面对不断变化的新形势、家居行业作为国民经济很重要的一部分，和房地产重要的关联企业，也受到了很大的影响，为了寻找突破困境的方法，家居行业也在不断探索新市场，所以今天的会议应该是一个非常重要的时间点。
    在这样的背景下，2008家居中国领袖年会，就显得非常非常有意义。我们希望给业界朋友和学界精英，提供了今天这么一个思想碰撞、观点交锋的话语平台，也希望能通过一些经验的分享，能给中国家居行业带来一些启发，抓住市场变化中的新机遇。
    新浪乐居自今年年初成为独立公司，全面运营新浪房产、新浪家居频道之后，秉承“乐居”理念，以生活化房产为核心，不断推出新产品、新服务、立志成为房地产行业及家居行业与消费者的“网上通道”。
    针对目前家居行业的困境，我们也提出一系列“整合营销”的解决方案，我们希望将发挥新浪的网络、资讯、服务、受众优势，结合广告投放、资讯推广、产品结合、活动合作、用户体验等方式，为客户量身订作适合的营销服务方式，同时也是为网友提供亲和度更高的服务体验。
    我们相信，中国房地产和家居行业目前的调整，是向着更加理性的方向进行的调整，我们身处在变化当中的企业，只要以消费者实际需求为出发点，以帮助大众实现快乐生活为发展目标，必然能渡过难关，并通过市场的锤炼，迅速成长。再次感谢各位的光临，并预祝论坛成功！
    主持人：谢谢罗总的致辞，同时我们知道新浪是很人性的公司，在现在的经济环境之中，大家对健康的关注也提高到一个高度。下面我们的论坛进入第一个阶段，这个阶段也是后奥运对整个行业的期待，奥运之前我参加过很多的论坛，叫后奥运经济，气氛和今天迥然不同，大家在一起谈起的都是今后北京的经济绝对不会出现衰退，中国的经济永远会相好，基本面不会发生变化，现在我们看到后奥运经济的高峰论坛的时候，大家的调子明显变的谨慎了很多，如果说原来是盲人摸象的话，现在很多盲人已经把象摸的差不多了，基本可以看出来，下面有请著名的经济学家任玉岭先生给我们指点迷津，请您告诉我们油价为什么跌了70%，有请。
   

著名经济学家任玉岭教授

    任玉岭：各位专家、女士们、先生们大家下午好，今天下午很高兴参加家居领袖的论坛，大家可能比我研究的更深刻，像罗总讲的连续的奔跑，我也是最近在频繁的跑，从太原到昆明，到哈尔滨，到苏州、浙江再到天津，今天来到这里，我觉得中国经济有她好的一面，也有有问题的一面。
    家居行业，究竟什么是家居，很多人不清楚，我请教了新京报，也请教了孙总他们，家居这个行业应该包括我们的装修材料，同时家居也应该包括日用家居，例如沙发、茶几等等，还应该包括电器，洗衣机电冰箱、加湿器等等，还应该包括各种厨具，另外还有钟表、字画、窗帘、茶具、钢琴等等，还应该有健康用品，跑步机、健身器材等等，还应该包括书房用品，计算机等等，总而言之，家居这个行业包括什么，应该是我们大家生活当中所涉及到的很多的问题都属于，既然我们叫家居中国领袖论坛，我想我们应该进一步完善这么一个概念，我今天是根据新京报的主办方给我的信息，我想至少应该包括这五个产业，因此是非常庞大的产业，每个产业拉开都应该产生几十亿的产业，所以家居行业的发展对我们的经济发展极为重要。
    同时，家居行业它的发展又取决于我们的经济形势，所以经济形势好就会发展好，经济形势遇到问题就会遇到问题，应该取决于经济形势和人的收入，同时也应该取决于城市发展，取决于我们人口增加，特别是城市人口的增加，如果我们人口增加了，收入增加了，经济形势好，家居行业就好，如果遇到经济形势衰退，人的收入降低，或者是城市发展遇到了困难，或者说我们的人口有所减少，我们的家居发展大概就会遇到一些问题。
    今天我接到的任务是谈谈奥运后我们会是怎么样的，要谈这个问题，就要谈奥运会对经济带来的影响，我今天在这里向大家学习的同时，也进行一些探讨、分析。
    根据历史的经验证明，当代的奥运，近20年来，我们的奥运会对主办国来说，已经绝非是经济体育比赛，所产生的对经济发展的推动，对一个国家、一个地方展示和宣传的作用之强烈，意义之深远是特别引人注目的，日本、韩国、西班牙就是借助奥运会的带动而赢得了国家经济社会的快速发展，这几个国家是比较典型的。
    日本在东京奥运会举办的前后11年当中，其经济发展进入了历史上快速发展阶段，在举办奥运会之后的第三年，日本的GDP总量超过了英国和法国，1968年进一步超过了德国，发展为仅次于美国的第二经济强国。东京奥运会被誉为日本进入工业强国的推进器和里程碑。
    1988年在韩国举办的汉城奥运会，也在奥运前后大大推动了韩国经济的发展，促进了韩国由发展中国家向经济发达国家第一次转变，在韩国的经济史上写下了光辉的一页。
    巴塞罗那奥运会对西班牙而言也是非同小可，20世纪90年代，西班牙的经济很不景气，但是因为在1992年举办了奥运会，做到了收支平衡，而且使西班牙的发展大为增加和改善，20世纪80年代西班牙处在经济危机的末期，由于要举办奥运会，便迎来了经济的复苏。六年承办奥运，仅仅由于奥运会的影响，使巴塞罗那的GDP年均增长1.8个百分点，为西班牙的经济复苏起到了积极的作用。
    一般来说，奥运会对当地经济发展的助推作用更多的表现在申办成功后的筹办过程中，在奥运会举办的前期，由于要推进所在城市服务设施的建设，改善交通经济的投入，例如日本在东京奥运会举办的时候共投入了一兆亿日元，约合30亿美元，是当时历届投入最高的，奥运村和奥运场馆160亿日元，为了改善外围的条件还投资建设了东海道的新干线，东京地铁等等，在1963年，日本对奥运的投资占全国总投资的38.8%，大规模的投入产生了明显的经济效益，从国民生产总值的增长，1962年是7.0%，1964年达到14.1%。工业生产率达到了31.3%。就业状况也由1963到1964年增加了39万人，西班牙获得奥运主办权之后到召开的几年中共投入362亿，建造了5公里长的海岸沙滩，改建了飞机场，城市的排水系统，建成了提供水电气和电话服务的设施网络。
    一方面改善了环境，另一方面推动了电、钢等行业的大发展，形成了该城市的支柱产业，在奥运会之前巴塞罗那没有支柱产业，而对奥运的投入改变了这个城市，这不仅明显降低了巴塞罗那的失业率，提升了巴塞罗那的GDP，巴塞罗那作为西班牙第二大城市形成了旅游中心、教育中心和服务中心升到欧洲第七大城市的地位。
    在韩国为开好1988年的汉城奥运会，共投资30亿美金，直接投入17亿，间接投入13亿，为此还向日本借债，汉城奥运会为韩国带来的效益有三个方面，直接带来的收益、第二奥运会相当产业的受益，建筑业、制造业和第三产业分别创造了21亿美金、22亿美金，第三奥运会对国民经济的拉动效应，在举办奥运会的1988年，韩国GDP的增长率达到12.4%，使韩国的经济实力显著提高，成功进入现代化的国家行列。
    在这里值得注意的是，多数情况而言，奥运会之后所在国的经济多会出现滑坡，这种现象被称为后奥运低估现象，经济增长明显减速，投资增长率明显降低，除了由奥运提升了城市的知名度，旅游业在一定程度上有所增长，其他的经济部门多会出现不景气，特别是房地产行业后奥运低估更加明显，例如巴塞罗那房地产，在1986年取得举办权之后，因奥运村的建设房价一路飙升，1983到1987年，房价增长了300%，奥运会之后明显下滑，持续了六年，房地产的价格从91年后开始下降，幅度达到50%。
    由此可想而知，家居产业在后奥运低估中也一定遭遇了冲击，市场的价值也免不了因为房地产的下跌而受到影响，中国的北京奥运会开的非常的成功，在奥运会举办期间既是中国经济发展的重要过程，也是检验中国改革开放成果的过程，这次奥运会的举办，我们总投资大概是2700多亿，不仅大大改善了北京的环境，交通、完善了体育设施，而且也大大促进了北京乃至中国的经济发展和GDP的迅速提升。
    奥运会主席罗格最后在闭幕式上用一个词形容我们的奥运会，就是无与伦比，说明我们的科技奥运、人文奥运，绿色奥运已经取得了令世人满意的成果，北京的城市面貌和优美的环境，方便的交通和古老的文化以及中国的礼貌带人都得到了世界人的赞同，也显示了中国国际现代化水平的不断增加。
    奥运会之后经济究竟怎么走，现在仁者见仁智者见智，有人认为因为奥运会之前发生了高投入，高增长，高潮过去低潮必然出现，后奥运低估现象也难以在中国避免，但是也有很多人不赞同这个判断，正如刚才主持人所说，在前一个时期都认为形势会更好，一是认为北京及时走低也不会影响全国，因为北京的经济总量占全国总量的很小一部分，二是随着奥运会的召开，外国人进入北京，了解了中国，改善了以往对中国的认识和观念，通过他们的认识和宣传，北京的旅游会大发展，到北京兴业的人会增多，投入会增加，因此认为后奥运低估不会再北京出现。
    基于以上两个观念，我们应该怎么看，我们应该科学的分析一下，根据一般的规律，你有巨大的投入，刚才说了有2787.56亿的投入，在几年内投下去以后对北京的经济增长起到很大的促进作用。如此大的投入掀起的建设高潮使近七年北京的GDP高于全国2个百分点，比以往高出近五成，这都是奥运刺激的结果，随着奥运的结束投资必然进入低潮。前天我到了通州，连续几天举行大型的招商会议，项目推介会议，正在大力吸引资金弥补可能出现了所谓的后奥运低估现象。
    另外我想因为北京市的GDP的总量占全国的3.7%，即使出现低估也不会对全国产生影响，因为只有3%点多，还有一个原因上海2010年要举办国际博览会，正在进一步加大投入、加快发展，我想即使北京有一点低估也会由于上海的高速发展有一些弥补，对全国来讲，不会产生大的影响，这是我个人的看法。
    因此，作为全国的家居行业，总体来说，不应该受到大的影响，而作为家居行业的北京市场可能会比前几年有所下滑。因为这是与投入有很大的直接关系的，另外在这里不得不讲的就是由于美国的次级债引发的世界经济风暴已经迎来了百年少有的寒冬，对这个问题我们国内跟房地产学者也有一些看法，一般人认为，由于我国人民币流通没有和国际接轨，加上银行的政策，我们又有比较多的外汇储备，加上国内的需求有较大的潜力，因此我们有信心抵挡这次危机。
    从抵挡这次危机来讲，我们是应该充满信心的，总理说，信心比黄金更重要。所以我想我们一个有党中央的领导，一个有这么多年的发展的积累，还有我们各方面的管理经验不断的提升，加上97年亚洲金融风波我们成功的取得了胜利，没有受到世界的干扰，而且为亚洲作出了贡献，在这次我们认为也会有比较大的抵挡的能力。
    由于世界金融危机造成了国际购买力的下降，欧元、港币贬值，人民币兑美元的汇率上升，加上我国对出口的依赖度比较大，所以出口的风险在明显的增加，前天我到阿特斯一个工厂，他从创业五年发展成为大规模的工厂，速度之快少有，但是因为他的产品主要出口欧洲，结算的时候是按欧元，最近欧元下降了20%，这个已经超过了他的利润范围，所以他没有任何的利润了，现在就遇到了问题，生产越多赔的越多，类似的情况在世界其他的地方也在发生，今年四月份我到浙江调查，很多企业家找我，我说干脆召开企业家座谈会，回来我们和中央说，他们已经出现了问题，现在也引起了各方面的关注。
    主持人：谢谢任教授给我们大家指点迷津，我们听到的还是相对乐观，听完了之后，我想尤其是后半部分对我们下面这位嘉宾来说压力很大，后半部分任教授讲的就是房地产的事儿，下面我们请上的北京大学房地产研究所所长陈国强先生，皮之不存毛将焉附，有请陈所长讲讲皮的故事。

   
北京大学房地产研究所所长陈国强先生

    陈国强：非常高兴参加咱们家居中国领袖(北京)年会·2008。在这里和大家交流有关房产和家居这样一个话题，说到房产和家居，刚才主持人非常形象的说了，实际上是皮毛之间的关系，也可以说是风雨同舟的关系，从房地产和家居来说，应该是孪生兄弟的关系，房地产的繁荣也好，低迷也好，在座的家居行业的企业老总可以感同深受，主办方给我的命题是上游产业的走势对家居行业的影响，刚才任教授也对房地产作出了比较好的意见，我这里主要从上游产业的角度，当前楼市是处在什么样的状况，楼市未来会怎么样发展，下一步楼市能不能回暖，走出低谷，我想这些问题应该对在座的朋友有一些界定。
    我想从说起当前我们楼市的状况和目前的特点可以有很多角度观察，最简单的可以由房价变动的角度来说，这是社会各方面最关注的，也是最直观的角度，商品住房的价格，大家都有非常直观的感受，从过去的一路上涨，从去年年底以来出现了涨幅趋缓到开始下降的特征，我们从国家发改委、统计局每个月发布的相关数据了解到，全国七十个大中城市新建商品房同比涨幅从去年四季度开始出现了趋缓的势头，国家统计局的住房统计指数也出现了十个月的持续回落。
    今年在前三个季度，七十个大中城市房价的同比涨幅是8.5%，八月份全国来说，出现了近十年来房价同比下降的情况，我们从七十个大中城市整体来看，当中有25个城市同比出现下降，也就是说房价无论是同比的涨幅趋缓，七十个大中城市当中，接近四十个城市房价出现了下降，还有接近60%城市房价在上涨，但是涨幅趋缓，应该说房价的涨幅趋缓和一些城市房价的回落，应该是我们政府宏观调控希望的，也是消费者期待以久的状况，也导致市场的观望心态向全国蔓延，这是简单的从房价的变动角度来说。
    另外从楼市的成交量的角度来说，应该说今年以来全国主要城市，商品房销售面积都出现了持续的下降，这一点和前面说到的房价的变动情况有所不同，我们看到七十个城市当中房价有涨有跌，40%的房价出现了下跌，成交面积全国主要市场出现了全面的回落。
    我们从新建商品房的销售面积来看，一到八月份，全国的商品房销售面积整体出现了14.9%的下滑，估计全年下来这个数字会是20%左右，在北京、上海、浙江、广东、福建、天津、江苏特别是东部沿海的城市，经济比较好的发达的区域，他们的商品住宅的成交面积下降了20%以上，特别是像北京，大家更熟悉一些，北京今年上半年商品房的销售面积下滑了50%以上，无论是成交套数还是面积，上海也超过了40%。
    这些一线城市他的销售量的下降对全国的影响非常大，同时二手房的销售面积也和一手房一样，明显的下降，这个我们从成交量和成交面积的角度观察楼市呈现这样的特点。
    第三个方面，我们从房地产新增的投资和新开工面积来看，可以了解到，房地产开发投资、土地购置面积是明显下降的，完成的土地开发面积以及住宅的新开工面积等等，这些对房地产来说都在明显的下降。
    这些指标的下降会直接出现的后果会影响未来市场的供应量，房地产投资的快速下滑同样对我们整体的GDP的增长、对相关行业的发展、对社会整体就业状况会有比较大的影响，特别是北京、上海今年以来，这些城市实际上经济增长明显放缓，GDP的增幅，北京也好、上海也好，都出现了很罕见的平均幅度低于全国的增长幅度，这个当中房地产持续低迷应该是重要的因素，造成一些重要的城市经济增长速度明显放缓。
    第四，我们从企业的资金状况来看。应该说今年以来对房地产企业而言，大家共同的问题就是资金的问题，资金链紧张成为行业的普遍的影响，今年年初我们行业有潘石屹这样的知名度很高，他运营了百日剧变，我们房地产企业也没有出现大面积倒闭的局面，但是现金为王的道理让大多数房地产企业有了新的问题。
    这方面拿内地百家房地产上市公司来看，08年这些房地产上市公司他们的中报可以说清楚的验证了房地产企业缺钱的基本事实，一方面信贷缩紧，一方面市场销售低迷，两方面的影响导致了多数房地产企业资金链持续紧张，中报反映了这方面的情况，房地产企业现金流非常不乐观。
    上半年上百家上市房地产公司经营性现金流同比下降了300%以上，每股现金流正的只有72家，其他的都是负的，这个比07年中报当中的53家负的现在增加了10多家，上市房地产当中，总资产排名前十位当中，有八家是负的。
    多数的房地产上市公司资产负债率保持在很高的水平，资产负债总额超过100亿的有七家公司，这里面大家都应该都是品牌企业、万科、保利、金地、首开、金融街，万科是700多亿，总体看，上市房地产公司，他们平均增长负债率达到58%以上，特别是那些一线知名开发企业，他们的资产负债率大多在70%以上，大家知道资产负债率高，对企业运转而言，他的还债能力和风险都在扩张，从中报当中还显示了一个情况，98家上市房地产公司上半年的借款总额超过了1500亿，去年同期应该是1000亿，同比增长50%，这些数字都说明我们上市房地产公司资产负债率偏高，他们对企业的抗风险能力都是这样的基本情况。
    我们从很重要的一个方面，土地市场来看，土地市场和我们楼市有很高的相关性，土地市场呈现了低迷，但是地价仍然维持相当高了位置，上半年全国土地市场整体出现了降落，底价成交的土地近一半，还有一些土地流标了，和去年相比完全冰火两重天，我们看到上半年广州的土地出让金相当于去年的40%，上海是不到60亿，去年全年是600亿，像重庆上半年土地出让金80多亿，07年全年是370亿，初步估算地方政府在08年土地出让的收入减少50%以上，我想这是非常值得重视的现象。
    虽然土地市场下滑明显，但是从成交的地价来看，很难处在很高的位置，一到八月份全国的土地购置面积比去年同比上涨2.7%，土地成交价格上涨了26.9%，说明了地价仍然呈现比较大的增长。我们换一个角度，从消费者，从按揭贷款的增长情况来看，和楼市成交量下滑，商业银行个人贷款也出现了明显的萎缩，今年前九个月商业银行个人贷款2500多亿，去年同期是7000亿，相当于去年的1/3的水平。
    大家知道，九月份对房地产市场来说是金九银十，但是我们看到今年的数据也很难了，我们看到数据上面商业银行是放贷方面的主力军，四家银行在九月份整体的贷款规模也不到去年的1/3，从个人按揭贷款情况，也呈现了前面说了市场成交量低迷的情况。
    从市场信心的角度来说，今年以来消费者的观望性、持币观望心态也是展露无疑，今年有一个问卷调查，今年四季度打算买房的人群的比重是13.3%，创下了98年以来最低的情况。还有一个最近上海的房地产研究院对400多家开发企业，他们对四季度市场的预测，从成交量、成交价格等等多个角度对未来楼市进行了预测，这个调查表明认为四季度房价会出现下滑的有50%以上，认为土地市场更加低迷的超过60%，这些企业覆盖了全国1000多个城市，也涵盖了一些行业里面的垄断企业、品牌企业，从这几个方面我们大概可以判断，今年以来中国的楼市呈现了什么样的状况。
    总体来说，应该说今年以来我们楼市呈现了比较快的比较明显的下沉的趋势，市场的信心明显不足，市场不确定性增加，另外对于地方政府而言，土地财政受到了明显的动摇。
    稳定市场的压力也很大，为什么市场会出现这样快速、明显的下滑，我想原因是多方面的，刚才任教授也做了分析，从宏观的外部环境来看，和我们国内的经济进入调整出现下滑，和我们国内今年几次重大的灾害有关，和美国的次级债危机有关，和最近的金融海啸和刺激经济影响的扩散有关。从政策环境分析，过去几年宏观调控政策累加效应在08年充分的释放和显现，从紧的货币政策，房价政策，土地调控政策等等，从市场的自身规律来说，过去一段时间，一些地方房价出现快速的上涨，少数城市出现了楼市的抗震期，这种状况对市场而言，必然要经历一个自身的调整和消化，高房价超出了购房者承受能力以后，必然使大家出现观望，存在泡沫的地方迟早要把泡沫挤出去。
    我想这是我们观察今年以来楼市总体的简要的情况，最近我们注意到无论是地方还是中央政府的角度，对于楼市的政策、方向都在调整，是不是政策调整意味着房地产市场可以走出低谷，迎来新一轮的春天，我想还不能够这么简单的判断，未来影响我们市场走向的可能取决于几方面的因素：和我们宏观经济的环境、政策的变化调整，和市场本身的规律和我们企业应对策略有关系，外部环境因素，既有国际经济形势因素也有国内整体的经济因素；另外政策因素，当中既包含了宏观经济因素，也有行业政策因素，对于宏观经济政策刚才任教授也展开分析了，从年初的两房到年终的一保一控，到最近政府强调的保增长，我想说明中央经济政策的目标，他的转向是明显的，和房地产相关的，九月份以来，金融部门连续的下调利率，包括最近的财政部、央行相继出台了稳定楼市的具体信心，标志着之前的政策已经出现了调整，我想这些政策的调整、变化对于改变我们市场的预期，是有积极的意义的。但是这些政策的变化，调整对市场的影响到底有多大，这些政策的变化能否比较快的刺激楼市回暖，我想还需要我们进一步的观察。
    第三个方面的因素就是刚才说的市场的因素，我们的楼市经过过几年快速的发展之后，楼市自身的调查，特别是一些房价水平较高的城市，他的调整有没有很大的合理的范围，我们消费者对这些目前水平的房价认可程度怎么样，我想这也是我们未来判断市场能否走出低谷，是不可忽略的因素。比较关键的因素是我们企业应对策略的因素，我想在当前楼市的调整期，我们企业采取一种什么样的策略可以说是格外重要的。这些策略的调整、对企业来说关系到企业的生存和发展，对消费者来说，关系到需求能不能被激发和释放，宏观调控政策也关系到政策调控的效应，所以在当前这么一个调整时期，企业应对策略可以说是影响我们未来楼市变化很关键的因素。上面我想主要是围绕目前楼市的状况以及未来演变和大家做的简单的交流，谢谢大家。
    主持人：谢谢陈所长非常冷静的发言，我们看到这次皮的故事的时候有一些对毛的担心，实际上我们在这么多年的经济生活的经验当中，从来没有见过股市和楼市一起下跌，也没有看到一年当中宏观调控政策有120度的转变，下面有请一批演讲的嘉宾都是代表企业家，代表他们对现在的经济方面的感受，实际上应该是企业家对现在经济稳定最担心，他们的想法也是最多，邀请第一位嘉宾，我们很多年前就认识了，六七年过去了，他们的企业做的越来越了不起，有人说他是家居卖场的巨无霸，下面掌声欢迎北京居然之家投资控股集团总裁汪林鹏先生，有请。

居然之家投资控股集团总裁汪林鹏先生

    汪林朋：谢谢主持人，我首先提一点不同的意见，这个演讲题目是后奥运家居之道，好象把奥运会看成影响我们家居行业发展的重大的事件，中国今年的经济困难受奥运会干扰，我有一点不同的看法。
    讲后奥运的家居之道，我觉得中国是一个发展中国家，像美国和俄罗斯一样，奥运会的影响占中国的沧海一粟，有人说外国奥运会占全国经济的多少多少，相对于我们现在20万亿的GDP，4000亿沧海一粟，只不过我们现在的经济下跌周期刚好赶上奥运会。
    我相信最近一段时间大家见面的时候经常谈的是金融危机，房价下跌多少，股价下跌多少，我们同行业见面也在问，你们最近怎么样，都问这个事儿。现在也有很多媒体打电话问我，家居建材行业今后一段时间会怎么样，刚好在这里发表一下自己的看法。
    中国有两句老话，前途光明道路曲折，如果形容家居行业的话，应该是前途曲折道路光明，现在我们面临的是道路曲折的问题，中国改革开放三十年以来，我想说我们现在感受到了东西卖不出去，客流减少了，资金流动起来困难，原来投资银行的钱都在这里，现在钱没有了，肯定出现这个现象。
    从居然之家来讲，我99年到这里，明年就十个年头了，应该说这些年当中，销售第一次出现下降，就是今年的十月份，可以比较一下，就拿北京来说，北京的四个店，今年和去年，门面一样大，但是今年的十月份比去年同期下降了9%，人流下降了20%，我是实话实说，这也是居然之家成立十年来第一次下跌。七八月份的时候，我们认为经济危机对我们的影响原来没有什么感受，当时销售出现了疲软，大家更多的是认为是奥运会的影响，所以当时大家有天真的想法，被奥运会压抑了，奥运会之后肯定会出现反弹，结果呢，不但没有反弹，反而向下走了。十月份，今天是十月份的倒数第二天，来的时候我看了一下我们的销售，还是有10%的下降比去年。我跟一个老板讲，我说你们怎么样，他跟我说我们十月份很好啊，和去年一样，我说不可能，我说我们现在感觉销售都在下降，你怎么可能增加呢。
    我相信就像刚才两位房地产专家都在讲，现在看报纸在北京每天卖几套房子，进入九月份以来到十月份没有卖出多少，十一黄金周也没有卖几套房子，所以我认为家居行业会像房地产行业一样冬天会来，可能我是比较悲观，我说上游不下雨，下游就没有水，我们是房地产行业的下游行业，所以我认为今天在座的家居行业的老板，我们都应该有这个共识，家居界的冬天来了，我们应该在这个冬天干什么，怎么样渡过这个冬天？
    前两年，我们家居行业应该说总共发展时间就十多年，大家都处在高速的增长期，超市、市场、专卖店，购物中心，采购中心，总部基地，各种模式都出来了，有外销出口的，有以自主品牌为主的，我相信所有的家居建材行业在明年或者后年进入寒冬，可以检验大家推出的模式是否成功，要接受检验，这就是困难。
    大家在最近一段时间看见，中国政府明白过来了，采取大量的措施救市，但是我觉得短时间内不会有效果，现在大家的根本问题是没有信心，不管是有钱没钱，买房子的没有。
    我个人认为，如果市场转好，最早应该在明年下半年，也就是说明年一年和后年上半年是我们行业最困难的时期，刚才说了，前途光明，我还是相信我们的家居行业前途是光明的，因为中国是处在发展中的国家。
    同时中国面临城市化的问题，所以有大量的住房需求，所以至少会持续二十年，三十年，这些年就够我们在座的老板吃了，只要在座的老板做好准备，渡过这个冬天，大家的前途一定很光明。
    在座的各位大部分也是居然之家的合作伙伴，有很多人找我，问我明年居然之家怎么办，我简单的和大家交流两句，一句话就是我们一定要争取熬过这个冬天，准备过冬，虽然我们这个行业会面临着冬天，但是我们在这个冬天里面对我们行业来说还是有很多机会，就像华尔街发生金融危机，四大投资银行都倒了，但是还有很多的银行和企业在同时壮大了。
    居然之家我们可能明年要在内部经营管理模式上作出变革，进一步向前推进，要在北居然建立一个国际馆开工，接近4万平米，我们会向家具类的行业转变，可以有家具、电视等等都做，我们争取把现在家居卖场的节日的消费变成日常的消费，战略不会动摇但是我们的步伐会调整，谢谢大家！
    主持人：汪总结束的很突然，我还以为后面有第三步、第四步。下面有请红星美凯龙集团华北区总经理沈耀俊先生上台演讲。

红星美凯龙集团华北区总经理沈耀俊先生

    沈耀俊：各位专家、各位同仁大家好，我就这个话题“新形势、新市场、新机遇”发表一下自己的一些看法。后奥运，奥运过后影响房地产行业的因素会不会波及到家居行业，中国目前缺乏不缺乏家居市场，中国家居行是不是长久的朝阳行业？
    我认为刚才汪总说的我也赞成，咱们不能把家居行业未来的发展和奥运会紧紧联系起来，看的太重，奥运不过是一次运动会而已。奥运过后恰恰遇到次级债危机，带来了房地产业和金融业以及南方、江浙、广东地区的家装出口业非常负面的作用，也影响到了我们家居行业的一些现状。
    在这个会议之前，有很多家的媒体都采访过我们行业的一些人，我看到大家普遍的都是比较悲观的，都认为今后的房地产、家居业严冬到了。
    但是我认为，就像我们这次大会的主题一样，“新形势、新市场、新机遇”关键我们看到的是机遇，新的市场在哪？机遇在哪？中国的家居业我认为发展只有短短的十年而已，中国97年开始房改，有了真正意义的商品房、有了真正意义的家居业、建材业，然后出现了很多和这个行业有关的生产企业、流通企业、各种业态都出现了，而且发展的都非常的顺利、都比较好，不管你的业态，产品的质量好与坏都可以卖，不管你的卖场服务好与差，购物环境好与坏，照样可以生存，我认为这个现象倒是不正常的。
    中国的其他行业，百货业、家电业经过二十多年的市场竞争，比较，优胜劣汰，出现了家电行业这样的，以国美、苏宁为主的适合中国消费的两大龙头。生产领域，就出现了像海尔、长虹、美的这种，有行业领军式的企业出现了，看看中国的家居建材业，还是军阀混战，诸侯割据的态势，中国的家居建材企业达到一万多家，流通企业，虽然像红星美凯龙，像我们集团今年年底达到52个商场，但是我们的卖场总面积在全国也占不到10%。
    家具建材的生产企业，年产值能达到100亿的，一家都没有，这种情况我觉得反而是行业发展比较落后、发展比较缓慢，这是我们行业没有得到充分的优胜劣汰，市场机制的洗礼，形成了今天的局面。现在正是很多生产流通企业，借这个契机，好好的把自己的产品、自己的市场梳理一下，扩充自己的产品线，在目前这种看上去不利的形势下，找到自己发展壮大的机会和机遇。
    后奥运，我认为后奥运不是半年或者一年的事情，我认为是后三年，后五年，后三十年的事情事情，从总的发展趋势来看，我认为中国现在正处在城市化进程过程中，还没有完成工业化、农村人口占了大部分，中国现在有八亿多农村人口，十七届三中全会刚刚开过，中国最大的市场在农村，如果每人可以每年提升1000块钱，这个市场相当的庞大，如果八亿人，十年内有六亿进入城市，这个市场也是非常大的，我们简单的计算，2020年，中国家居业的消费能达到6万亿，目前只有1万亿，说明还有六倍的空间。
    家居业从流通来说，红星美凯龙一直坚持品牌连锁经营的路子，在今年这样的形式下，我们今年在全国新开了19个商场，明年大家普遍认为这个市场整个流通业形势比较暗淡，但是我们还是要在全国开30家卖场，我们认为现在正是企业发展的时候，我们认为成本会更低，市场的竞争会更加缓和一些。
    我建议我们在座的生产企业也是这样，作为我们工厂来说，今年年底到明年上半年正是我们企业发展、扩大的最好的时机。如果在这个市场好的情况下，你想发展，是比较难的。
    在这个时候就看得出哪一个企业管理好、服务好，有后劲，你可以通过兼并、合作各种形式迅速扩大企业规模，占领更多的市场，如果你认为我过冬了，这个市场就失去了，你的企业就真正的在严冬中会被冻死。
    我认为目前事实也是这样，大量的商品房生产和交易的速度放缓了，作为家居生产企业，特别是流通企业，如何寻找新的市场，首先我认为房地产的价格高低和我们家居产品的销售有一定的关系，关系很密切，但是并不是绝对的，并不是一等一的关系。
    如果我们以前买一套房子是一百万，现在是八十万，等于我有二十万可以买家居建材，如果以前特别是一些大城市，北京、上海、深圳、广州，他存在商品房的泡沫，但是在一些二线城市，地级市、县级市，房子只有1000多平米，2000多一平米，在成本之上合理利用，这个市场就很大了，我们在座的大部分都是北京的企业，我们住在北京有一点局限性，我们应该从全国的角度看待家居市场，我发现很多二三线的城市，他的房地产是没有泡沫的，该结婚的，买房的还是一样，原来一百万，现在八十万，反而给我们家居建材的消费更大的空间。另外就是二手房的交易，也给我们带来了家装建材家具的消费。另外，作为我们家具行业不管是生产企业还是流通企业，我们要积极的引导消费，提高人的生活品位，原来我们一套房子五年装修一次，我们能不能让他两年半、三年装修一次，提高住房的消费频次，以前我们一年买三套新衣服，现在一个月就买三套新衣服，以前一辈子带两块手表，现在一辈子可以带二十块手表，那么房子为什么不能三年装修一次，现在平均五六年装修一次，我们要挖掘新的市场，发现新的机遇。
    所以我对后奥运家居市场的行情，我是抱着乐观的态度，我们现在正在中国崛起的良机，我们现在家居行业能不能像百货行业迅速的提升，努力把中国的家居品牌做大做强，在和洋品牌、国际家居商业品牌竞争中真正的确定我们的主导地位，成为我们世界的品牌大国、品牌强国，让我们共同努力，谢谢大家！