“国八条”全面落地，“济十条”及其配套细则实施后，曾经火爆并一度被视为刚性需求之一的学区房，是否依然热销？近日调查发现，随着限购政策的全面落实，以往供销两旺的学区二手房和学区楼盘，成交量都有不同程度下滑，但价格依然坚挺，并未受到调控政策的明显影响。
    部分中介二手学区房零成交
    前几年，学区房买卖一向是各房产中介的“大买卖”，现在市场情况却完全变了。记者调查多家房产中介了解到，以往备受购房者追捧的学区二手房，如今成交下滑十分明显。一家房产中介的经纪人无奈地告诉记者：“一个月了，零成交，破纪录了。”而在限购政策发布实施前，该中介每个月都能成交几套二手学区房。不过记者注意到，尽管成交惨淡，但各中介挂出的少量学区二手住房的价格，并没有出现下降，部分学区的二手住房甚至还有小幅上调。
    玛雅房屋资深经纪人范国梁认为，二手学区房成交惨淡，主要是限购政策造成的，限购令“限二禁三”后，一些本来想买套学区房为孩子上学做准备的父母，因为手头上有两套以上房子，无法再购房。“手上已有两套以上住房的学区房购买者，根据‘限购令’ 的要求，必须先卖掉手头多余的房子，只留下一套，才能再买一套。现在的情况是，大部分名校、重点学校学区内的房子都是些老房子，户型、面积不够合理，配套设施不如新房，没有暖气不说，扛液化气罐做饭也是很正常的事，而学区内的老房子和新房差不多，卖旧买旧甚至卖新买旧，多数人觉得不值得”。范国梁表示，这样的心理，影响了不少本地二手学区房购买者的购房打算。
    对首次置业者而言，即便提前打算，想为孩子购买一套合适的学区房，但出于对限购限贷政策常态化的担心，通常会选择一步到位买一套户型比较合理、面积稍大一点的房子，六七十平方米甚至更小的二手学区房，基本不在这部分人的考虑之列。
    而外地来济人员除了受限购政策影响外，还要考虑购房落户问题，二手学区房也很难成为他们的购房选择。据业内人士介绍，外地来济人员在济没有住房的，需要提供前两年内在济累计1年的纳税或社保证明，方能购买一套住房；在济已有一套住房的，不能再买房。而按照我市户籍政策，外地来济人员购房落户，所购住房建筑面积累计需要达到90平方米，“不少重点学区的二手房户型面积都不到90平方米，外地人要购房落户，需要购买两套房才符合条件，而外地人购买两套房是政策禁止的。”
    部分区域二手学区房供应明显减少
    了解到，经五路小学、胜利大街小学、南上山街小学、育英中学、甸柳中学、东方双语实验学校等知名中小学学区范围内的二手房，曾经都是购房者追捧的对象。而在限购政策出台后，一些知名学校学区内的二手房供应呈现出明显减少的现象。
    调查发现，限购政策实施后，一些在学区内有房子的房主担心一旦将学区房出售后，再需要学区房时无法再购买，倾向于将学区房由售改租。在胜利大街、复兴大街、经八路、纬一路以及周边区域，以前要找打算出售的二手学区房，尽管难度比较大，但多费点工夫，总能找到，但如今购买难度更大了。随着求租者增多，这些区域的二手学区房价格近年来不断攀升，一套60平方米左右的二手房，分割出租后，一个月最多可以获得近2000元的租金收入。
    而在甸柳学区，一位房产中介的经纪人告诉记者，现在到他们店里咨询购买学区房的人虽然不如往年多，但和卖房的比起来，仍需大于求，主要原因是打算卖房的人明显减少，“甸柳这一片去年就有消息说要拆迁改造，房主们都等着回迁换新房子呢，谁会卖？有几家急着用钱的挂着单，但面积太小，价格又比较高，卖不大动”。
    学区楼盘也不好受
    小区配套有中小学特别是引进了知名的中小学，是以往开发商争相大打的一块招牌，教育地产、学区楼盘也成为以往购房者追捧的一大对象。名士豪庭、鲁能领秀城、泉景天沅、卧龙花园甚至文华园、万达广场 ，都曾借学区楼盘概念，热炒过一番，一些楼盘还从中获得了不小的收益。
    限购政策出台后，记者注意到，类似的学区盘似乎没有往日风光了，学区房、名校等概念已很少被开发商拿来作为推盘的优先噱头，访问量减少、成交量降低不说，一些此前冲着学区房概念购买相关楼盘的购房者，也因为政策限制无奈选择了退房。
    而按照现有的限购限贷政策，在济南已有两套及以上住房的本地户籍家庭、在济已有1套住房的非本地户籍家庭，除非卖掉在济已有的部分或全部住房，否则无法再购买住房；而符合购房条件的本地及非本地户籍家庭，因为购房首付比例和贷款利率的提高，本身已需要支付更高的购房成本，而学区楼盘的房子和同地段非学区楼盘的房子，价格相差较多，购买学区住房的首付和还贷压力自然更大。而新房通常是期房，需要购买一到两年之后才能入住，并享受相应的学区房待遇，这本身也对购房人群实行了筛选。泉景天沅附近一家房产中介的资深经纪人刘先生告诉记者：“泉景天沅和卧龙花园小区内早就引入了胜利大街小学的分校，但业主必须已入住才能持房产证和户口簿到学校登记报名，期房不行。”类似的限制，在东方双语实验学校名士分校也存在。如此一来，在政策和市场的大背景下，学区楼盘访问减少，成交下滑，并不意外。
    未备案房改房或成热点
    据业内人士介绍，目前的限购政策，所能管辖的范围只包括正规开发的新建商品住房、已办理房产证的二手住房、正在办理房改手续或已备案即将办理房改手续的房改房等几类住房，而因历史遗留问题没有办理相关手续、没有在房管部门备案的房改房，暂时不受限购政策的影响。“在一些学区，这种不受限购政策影响的房改房或单位福利分房还有，虽然没有房产证，但只要在辖区派出所有备案，济南户籍居民就可以办理迁移落户。”分析人士表示，类似房改房或单位福利分房，虽然房龄比新房大，但配套比其他私房要好，户型面积也更合理一些，“在未来一段时间，这一类住房可能会成为打算在学区内购房的市民的一个选择，不过外地来济购房落户的人，享受不到这个好处”。
    学区房未来仍看好
    对一向重视孩子教育的家长来说，尽可能给孩子提供一个良好的受教育的环境，“不让孩子输在起跑线上”，是大家共同的选择。目前济南教育资源配置不均衡的情况，在各个区仍然不同程度地存在，从长远看，占尽名校优势的学区二手住房和拥有良好教育配套的学区楼盘，仍然是家长们必然热捧的对象。
    资深房产经纪人朱先生认为：“虽然由于政策原因让学区房销售暂时进入调整期，但市场需求才是真理，那么多要上学的孩子就是我们未来的市场。学区房还会继续火爆，只是时间问题。”一位资深房产评论人士也表示，尽管政府一直在推动教育资源的均衡配置，强化各区教育均衡发展，但需要一个比较长的时期，名校资源稀缺，使其学区的二手住房以及新盘必然在一个较长时期内成为同样稀缺的资源，供不应求必然导致价格进一步上涨，差别只在涨幅的大小、上涨快慢而已。
    购买学区房需谨慎
    按照教育部门的规定，中小学学区并非长期固定不变的，通常几年之内就会调整一次。因此，业内人士提醒广大购房者，购买学区住房，千万不可轻信房主、中介以及楼盘售楼人员的一面之词。
    针对二手学区住房，通常要求一定的落户时间，因此购买时除了需要了解该住房当时是否在学区之内，还要考虑到几年之后调整时，是否仍在学区之内，必要时应该到相关学校或教育主管部门咨询，并尽可能在合同中就相关问题加以约定；同时还应注意和原房主约定好落户问题，避免因原房主逾期不办理户口迁移手续导致买房后无法落户、贻误孩子上学的情况，必要时，也应在合同上注明相关的违约责任及处理方式等。针对一些号称在小区内配套优质教育资源的新开发项目，要谨慎考察开发商是否真能如期配套教育设施、是否真能引入优质教育资源，必要时应将相关问题及违约责任与处理方式加以明确约定，写入购房合同之内。