眉山：买底楼“送”花园 送出问题怎么办？

无忧装饰建材网 www.51zsjc.com 2011-3-2　来源: 眉山日报　评论 0 条

    买底楼，赠送XX平方米花园”，这样的广告语频频出现在不少楼盘的宣传推广中。而购房者进入售楼部也常常会询问，“买底楼会送花园吗？”看得出，“私家花园”成了影响购房者买底楼的最大动力来源。究竟，这个底楼花园到底是谁的？开发商有没有权力“送”？
    糟糕！楼下绿地变成了假山、凉亭
    “一推开窗，看见的全是杂乱无章的‘私家花园’，感觉超级不爽。”按理说，搬进新家后，应该感到高兴才对，但窗外的“美景”却让李女士一家人高兴不起来。李女士去年装修房子的时候，就发现不少底楼的住户擅自改变户外花园的用途，装修成了自己的“私家花园”。她原以为这样做的仅仅是少数邻居，还好言相劝。“没想到遭了人家一盆冷水，关你什么事？我自己的地方，想怎么弄就怎么弄。”
    “原本都不认识，后来住在了一个小区，按理和谐相处多好的，但是为了这点事闹矛盾，觉得划不来。”对此，李女士愤愤不平，还差点为此和邻居的关系搞僵。经过了解后，李女士发现，在当初买房时，底楼住房价格远远高于其他楼层的价格。而底楼价高一筹的原因，就是开发商承诺，底楼住户可以使用自己的屋外的20多平方米的花园。
    开发商送底楼花园，业主改成“私家院落”
    近日，记者在位于眉州大道的“华陆·世纪景城”小区看到，该小区部分业主已经开始进场装修。一户正在装修的底楼业主用木栅栏将门前10平方米左右的绿地围了起来，里面的树木已经被拔去，装上了木地板。
    对此，不少业主产生了疑惑，底楼住户是否有权利将户外绿地改建成“私人空间”，擅自改变绿地用途是否合理？如果不合理，谁有义务来制止这类事件的蔓延？
    对于这些疑问，“华陆·世纪景城”的销售人员作出了这样的解释：由于小区规划审批较早，在保证公共绿地的同时，根据实地规划，个别楼栋底楼是可以赠送花园的。赠送给业主的花园虽然不能办理土地使用证和产权证，但业主有使用权，这一点已经写在了开发公司与业主签订的附加协议里。对于赠送的花园，业主有权自己装修，物管公司有一套管理办法和装修标准。
    记者通过小区内的部分业主了解到，在购房的附加协议里的第九条“关于屋面、平台、露台和绿地的特别约定”中写道，“底层房屋相连的绿地（面积在30平方米以内），由与该绿地直接相连的底层房屋买受人使用、管理和维护，但不得擅自变更其绿地用途、隔离位置及方式，不得私搭乱建。”
    协议中提到的绿地到底是公共绿地还是私有绿地，到底谁更应该有权利和义务来维护和使用？没有产权证，底楼住户为何将其变为“自家院坝”？
    主管部门：送花园违规，私搭乱建要不得
    在市房地产管理局物业管理股了解到，买底楼送“花园”牵涉到两大违规：一是将公共绿地私自赠予个别业主，侵占了全体业主的权利；二是获赠公共绿地的业主私搭乱建，改变了绿地的性质。此外还存在小区业主因为公共绿地被侵占而引发纠纷的诸多隐患。
    底楼“花园”是谁的？有业内人士介绍，要界定物业的所有权就要看是否取得土地使用证、房屋产权证。底楼所附带的“花园”都是不能办理产权证的，这就证明了这块地在法律上不是属于被赠予业主的，它的所有权不受法律保护。
    张先生前几年购买了一套送“花园”的底楼，当时就被销售人员告知赠送的面积是办不了产权证的，张先生一直有疑惑：“既然开发商已经把‘花园’送给我了，这块地就是我的了，为什么不能办理产权证呢？”
    市房管局工作人员给出了解释，在小区修建之前，小区的规划就已经通过主管部门的审批，规划中明确规定了建筑密度、绿地率等，小区修建就必须按照规划方案进行。换句话说，就是该建房的地方建房，该是公共绿地的地方就是公共绿地，不能办理产权是因为开发商没有权力将公共绿地赠予个别业主，被赠予的没有产权证的“花园”应该是“公共绿地”。
    从几家物业管理公司了解到，开发商将小区修建完成后就将小区物业管理移交给了物管公司，对于底楼业主“获赠”花园的改建问题，不少物管公司有明确的规定，不能改动太大，比如不能建围墙、建房屋等。一般情况下，如果其他业主没有意见，物管也就没有去干涉和管理，小区里也就都相安无事。
    底楼花园，到底是买的还是“送”的？
    由于可以无偿使用户外花园，相比其他楼层而言，带户外花园的底楼住房往往身价更高。由于存在价格上的差异，似乎这个“送”也就有些变味了，更为可怕的是，因为“私家花园”的存在，给小区的后续管理、邻里关系留下了不小的隐患。
    “名义上是赠送，实际上购房者是花了重金‘买’下的，但又没有任何的保障。”有业内人士指出，买房选楼层有句俗话叫“金三银四”。购房者选楼层时，除了考虑到楼层太高上下楼不方便之外，通常会考虑通风、采光、朝向等多个因素。不少购房者往往会担心底楼是否潮湿，采光是否充分，因此一楼以上的楼层更容易让人接受。“既然底楼有缺点，那就给它附带一些绝无仅有的优势吧？”该业内人士指出，开发商为了让一楼更容易销售，会附带一定面积的户外花园赠送，同时把单价提高。例如同一栋楼，底楼比二楼的价格高100元/平方米，同样是120平方米的一套房，总价就会高出12000元，这样算来赠送的面积其实也是付了费用的。“30平方米的花园，多出12000元，还仅仅是个莫须有的使用权，价格确实不菲。”
    “表面上，这些获赠花园的业主们是拥有了这块绿地的使用权，价格高一点他们也觉得很划算，但却是很大的隐患。”有人士表示出了自己的担忧，一旦其他业主意识到了这是公共绿地，人人都有权使用，相关部门查处私搭乱建行为，该怎么办？是归还给大家还是继续“私有”？附加协议是否具有与主合同相当的法律效力？

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