７月１２日，国家统计局公布今年上半年全国房地产市场相关数据，６月份全国７０个大中城市房屋销售价格环比下降了０．１％，北京、天津、上海、南京、杭州、海口、厦门等２８个城市房价均出现下降，而６月济南房价却不降反升，环比上涨０．９％，环比涨幅与湛江市并列全国第二。二手房方面从环比来看，济南涨幅为０．３％，位列全国第十四。
    新一轮房地产调控政策出台已整整三个月，济南房价何以不跌还涨？未来几个月，作为房价一向坚挺的二线城市代表，济南房价走向如何？本刊记者通过调查采访购房者、房地产商、二手房中介、专家学者，为您解读未来济南楼市风向。
    量跌价升，第三季度楼市可能出现大范围的“打折风”
    ７月１２日，奔赴济南各大楼盘，随机采访了不少看房者。虽然近期济南频频出现打折或以低于预期价开盘销售的项目，但不少买房人仍认为，济南房价其实根本没降，打折的项目还是太少，可选择余地不多，虽然有的楼盘房价看上去回调了一些，但离老百姓的预期还有差距。
    “房价怎么越调越涨﹖”在东部某楼盘，一位正在看房的李先生对记者表示，尽管全国房价“降”声一片，但是对于济南的购房者而言，并没有真正体会到房价明显的下降。“我看的这个楼盘，４月份我来看房时均价８８００元，现在均价９６００元，说是打折优惠后均价９０００元，算起来还是涨了２００元，根本没降。”王先生说。
    “济南房价很奇怪，全国都开始跌了，济南房价不降反而有些升了。而且，一直以来济南就根本没有大幅降价过，现在却又开始涨了，真离谱”正在另一家楼盘售楼处看房的孙女士也表示。
    想为父母在西部买套房的陈女士对新政的效果不太满意。她对记者说，“虽然最近广告上说有楼盘在大打折扣，但那些打折楼盘的位置还是偏了一点儿；成熟地段的房子还是很贵。”
    数据显示，进入７月份，济南楼市日成交量连日下滑到个位数。楼市的冷清已经是不争的事实，不少楼盘销售人员也说，一日“零成交”已经是常见的事。
    但与此相对，市场上实打实降价的开发商并不多。多数项目宁愿选择推迟开盘也不肯降价。
    据市建委透明售房网相关数据显示，６月全市新建住宅销售出现环比下跌现象。业内人士分析认为，受调控政策及市场观望气氛影响，第三季度楼市可能出现大范围的“打折风”，从目前的“局部优惠”转向“全面优惠”，房价可能会有所松动。
    来自市建委透明售房网的数据显示，６月全市住宅成交量１２７４套，环比５月１６７９套下跌２４．１２％。
    信立怡高市场部经理李臻认为，６月市区多个新开楼盘以低于预期价格推出，加上可选房源类型增多，一定程度上拉动了销售，不过受调控政策及购房者观望情绪的持续影响，持续在售项目未及时调整价格，成交量持续萎靡，个别楼盘甚至出现了“零成交”。
    了解到，６月份，特价房、打折房、优惠房又频繁出现在济南楼市，有的楼盘优惠、打折力度还挺大。“本周认筹继续８．５折，一直到本周末开盘前都执行这个折扣。”恒大绿洲的售楼人员告诉记者。“现在贷款买房可以享受９．８折优惠，除此之外，教师等行业的购房者还可以给予每平方米五六百元的优惠，相当于打９．５折。”济南东部一家楼盘的销售人员说。
    多位业内人士接受采访时表示，目前楼市政策性风险依然存在，从各界热议的第三季度国家可能落实调控政策，以及济南版的楼市新政即将出炉，都将对各方的心理预期造成进一步影响，尽管目前多数持续在售楼盘价格依然保持“坚挺”，甚至有个别楼盘价格出现小幅上涨，但市场总体较为低迷。随着成交量持续萎靡，预计第三季度，市场将出现大范围的“打折风”，市场将由“局部优惠”转向“全面优惠”，房价可能会有所松动。
    二手房：销售零成交，租赁市场火爆
    “这个月的成交量比上个月好不到哪里去，我这个月才成交了一单，整个店也就成交了三四套，连着两个月，二手房市场持续低迷。”一家品牌中介的资深经纪人告诉记者。
    从５月起，济南二手房的交易量就在不断的下滑，目前，各银行对二套房的认定细则已经更加明确，对本身就处于冰点的二手房交易更是雪上加霜。从济南二手房交易中心获悉，济南二手房４月份的成交量有２７００多套，５月份则锐减到１５００套左右，环比４月份下降了４１％，截止到６月底，二手房成交量为１４００多套，环比５月份下降了１１．２％。
    由于连续几个月成交量的大幅下滑，各中介的业务量也锐减。“现在一个月成交三五套，再加上稍有增长的租赁单，几乎刚刚能勉强维持一个店的正常运转，那些小一点的中介公司估计这几个月连维持收支平衡都很难，这几个月，有的中介创下‘零成交’已经不足为奇了。”近日，省城一品牌直营中介负责人告诉《齐鲁周刊》的记者。
    ２０１０年３月济南住房个税征收由按房产销售价格核定税率１％征收，改为按销售差价的２０％征收。按照调整后的政策，从３月起，济南二手房交易的个人所得税有所调整：如果不满５年，是家庭唯一住房的，个人所得税按房价差额的２０％征收；如果是家庭唯一住房满５年的，可以免缴个人所得税；但如果是家庭二套房，则不管年限，个人所得税全部按差价的２０％征收。
    继去年年底二手房交易营业税免征年限由２年恢复到５年后，此次调整无疑是对二手房市场的又一记“重拳”。
    世纪华邦不动产负责人陈云接受记者采访时表示，二手房的成交价可能会因此攀高。由于目前济南二手房交易的“潜规则”是，买方负责其中的税费，也就是说“五改二”优惠政策取消，其中增加的部分税费最终还是由购房者承担，取消税收优惠，从本意上是打击房产投机行为，但就市场实际状况来说，却变相增加了二手房购房者的成本。
    业内人士为记者算了一笔账，这次个人所得税统一按差额的２０％征收，对省城的很多二手房交易来说，一套房子的个人所得税变化在２万元左右。
    走访中，从济南市区多家中介公司了解到，新营业税等政策实施后，对房产中介公司造成了较大的影响。
    从数据上来看，５、６月份在与卖房坚守高房价心态的博弈中，部分自住消费者群体继续观望、弃购，销售市场持续低迷。然而值得注意的是，与二手房销售市场冷清截然不同的是，６月份以来，济南二手房租赁市场全线飘红，租金普遍上涨。尤其进入７月份，各大中介的上门客户明显增多。“７月上旬，我已经做了６单了，现在进店咨询的客户逐日增多，其中近半数以上的客户为租赁需求。”在市中区建设路附近的某中介经纪人林先生表示。
    房屋租赁价格上扬，而买卖价格却徘徊不前，甚至有所回落，交易量也有所下滑。
    市民李女士说，“孩子今年要上高中，为了方便，打算买一套二手房。我去过很多家房产中介，经过打听得知今年房价较去年上涨了很多，也了解了国家出台的相关政策，现在对自己的还款能力有所担忧，一旦买了二手房可能会影响到自己的日常生活，无法保障生活质量。而且，未来房价走势不太明朗，暂且不考虑买房，打算租一套离学校近点的房子。”
    玛雅房屋的于兆耀总经理告诉《齐鲁周刊》记者，现阶段造成二手房租赁市场火爆的主要原因有三：第一，受政策的影响，二手房买卖市场平淡，很多房主转售为租，尽量减少带来的损失，大量房源涌向租赁市场，需求同步增长，一些想买房的人还处在观望的状态，拿不定主意，暂缓买房，先租房过渡。第二，进入７月份，省城各大高校暑期开始，毕业、实习的学生潮涌进社会，租赁市场更加火爆，特别是６月底７月初以来，租赁市场的需求量更大。第三，很多下半年准备开公司的人都在这个阶段寻找房源。据了解，在二手房租赁比例中，做商务办公的人为数不少。
    相关业内人士表示，现阶段想要租到一套性价比较高的房子，还真不容易。随着大学生毕业后留济工作人数的增多，济南市二手房租赁市场６月份持续走热，房屋租金随之水涨船高，租金普遍涨了１０％以上，交通便利的一些热点地区的涨幅更大。
    “济南楼市不是本轮调控的重点打击对象”﹖
    “６月份济南房价不降反升很正常，在短时间内济南房价也不会下降。”阳光１００客户总监陶晓智表示，济南房价不降反升有三方面原因，一是大部分开发商现在不缺钱，不会主动降价。二是济南处于城市高速发展的阶段，对房地产市场的发展有客观上的需求。三是济南楼市还是一个以自住和改善性需求为主的房地产市场，不是本轮调控的重点打击对象。
    “下半年全国房价总的走势应该是下降的，从６月份济南的情况来看，虽然在看房者和中介的感觉上房价没有下降，但一手市场上确实频频出现打折或以低于预期价开盘销售的项目，按理说房价表现在数据上应该是略微下降，济南房价不降反升或许与６月份豪宅热卖有关。”济南的楼市似乎陷入了“量跌价升”的怪圈，对于济南房价的走势，业内人士的观点并不统一。
    ２１世纪不动产经纪人王新国表示，楼市新政对济南的作用影响有限，若没有更严厉的贷款或土地政策出台，房价下跌的可能性并不是很大。
    房产评论人任远说，土地市场的热浪仍没有退去，也在阻止着房价的下跌。万科、保利、恒大等一线品牌从没有停止拿地的步伐，预示着下半年楼市也不会出现房价大跌局面，只会在当前的基础上小幅震荡，要想让房价大降下来，真的是比登天还难。

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