市区楼市进入“滞涨”阶段

无忧装饰建材网 www.51zsjc.com 2010-7-14　来源: 长河晨刊　评论 0 条

核心提示：伴随着市区房地产市场中的投机性需求减少，销售量出现了理性回落，但是交易价格环比出现小幅上扬，市区楼市整体上进入“滞涨”阶段，但由于刚性需求的主力支撑，使得满足自住需求、以中小户型为主打的个别楼盘依然大卖，价格仍然是决定消费者购房的关键杠杆。
    2010年上半年，随着房地产市场宏观调控政策的轮番出台，全国楼市出现了较大变化。日前采访发现，伴随着市区房地产市场中的投机性需求减少，销售量出现了理性回落，但是交易价格环比出现小幅上扬，市区楼市整体上进入“滞涨”阶段，但由于刚性需求的主力支撑，使得满足自住需求、以中小户型为主打的个别楼盘依然大卖，价格仍然是决定消费者购房的关键杠杆。不过，业内人士认为，个别楼盘热卖并不表明市区楼市出现反弹，后续走势目前仍不明朗。
    楼市销售量理性回落
    来自房管部门的统计数据显示，1至6月份，市区新建商品住房网上签约销售6574套，其中6月份签约943套，9.88万平方米，销售套数比5月份环比下降7.37%。
    房管部门工作人员分析认为，随着楼市宏观调控措施的实施，尤其是严格房贷政策、提高首付比例、上浮贷款利率等政策的执行，以及个人住房转让环节税费优惠政策的终止，使得楼市中投资投机性购房成本和风险骤然加大，从而使得这部分需求受到了较大程度的抑制，所以导致今年1至6月份商品房销售量较2009年高峰期出现了理性回落。
    楼价增势减缓，但仍小幅上扬
    那么，既然销售量在理性回落，市区房地产市场价格是否出现了松动甚至是下调呢？
    从房管部门网上监控的各楼盘信息中，挑选了分别位于德州市河东经济开发区、德城区、运河经济开发区的几处代表性楼盘，其5月份的楼盘成交均价如下：
    德州市河东经济开发区天玉铭城楼盘的成交均价是3367元/平方米，蔚来城楼盘的成交均价是6592元/平方米；
    德城区长河明珠楼盘的成交均价是3245元/平方米，南龙国际花园楼盘的成交均价是3756元/平方米；
    天衢工业园名士雅居楼盘的成交均价是2970元/平方米，亚太东苑楼盘的成交均价是2774元/平方米；
    运河经济开发区德兴运城楼盘的成交均价是2783元/平方米。
    6月份，以上楼盘的销售价格中，天玉铭城、长河明珠、南龙国际花园、亚太东苑、德兴运城等楼盘均价略有上涨，涨幅在几十元至一百元之间。
    以上这种适时监控的结果，比较直观地反映了实际销售价格的变动。
    不过，房屋价格指数的统计结果显示，今年6月份，我市城区新建商品住房平均成交价格2627元/平方米，同比下降7.89%，环比涨幅0.61%。
    对此，某楼盘的营销策划师董立敏分析说，许多情况下，购房者半年前或者更长时间以前已经交纳了房款并定下了房子，不过当时并没有签购房合同，而现在依然按照过去半年前的价格签合同，而按照目前的统计口径，只能以合同价格为最终统计数字，如果这种情况比较多，很容易就把平均成交价格数字拉下来，新建商品住房平均成交价格2627元/平方米，这个价格与实际情况相比，存在一定的滞后性。
    从上述统计数据来看，6月份销售套数比5月份环比下降7.37%，但价格环比涨幅0.61%，不难想象，市区楼市总体上正进入一个“滞涨”局面。
    满足自住需求，中小户型独领风骚
    楼市出现“滞涨”局面，并不意味着没有亮点。记者调查发现，中小户型成为市场销售热点，有的楼盘甚至因此出现了目前市场中难得一见的火爆销售场面。
    7月3日上午7点，市区北部东海·现代城二期售楼处外，长长的购房队伍已经排到了三四百人，其中有的购房者为了这一天，等了有半年多时间。据了解，自7月1日早上开始，已经有人开始排队。三天时间内，该楼盘集中售出446套房子，主要是两室和三室的中小户型，住宅每平方米均价在2750元左右。7月6日，该楼盘开发商、山东东海房地产开发有限公司总经理张恩茂在接受记者采访时说，在国家连续出台多种举措，重拳调整房地产市场的背景下，出现如此火爆的局面，实在是很难得的景象。
    对于该楼盘的火爆销售，张恩茂认为，这得益于准确的市场定位， “我们的楼盘主力户型是74至88平方米，还包括50至60平方米的阁楼。”张恩茂说，从此次楼盘的销售情况看，三楼以下剩下的房子较多，四层以上却成了热销户型，这反映出排队购房者主要是解决自己的住房问题，所以才会选择价格比较便宜的房子。“在市区新房来看，该楼盘属于中低端产品，首付5万元，贷款后就能购买20多万的房子，因此赢得了消费者青睐。”不过，张恩茂也认为，该楼盘火爆只是一个个案而已，“并不能说明楼市正在反弹。”
    “德州房价涨跌空间有限”
    随着房地产调控政策的出台，北京、上海等一线城市的楼市出现了较大波动，其中6月份北京开盘项目整体均价为23343元/平方米，环比下降了9.1%。与一线城市相比，我市市区6月份楼市价格环比却涨了0.61%。这表明，市区楼市价格并没有随着调控政策的出台“应声而落”。
    了解到，目前市区每天网上合同备案的数量基本都在30多套，价格与楼市新政出台前相差不太大，个别黄金地段价格还略有上涨。业内人员分析认为，此次楼市严厉调控主要是遏制一线城市房价过快上涨，因此对德州这样的楼价泡沫并不大的三线城市影响有限。
    张恩茂告诉记者，“（东海·现代城二期）与去年一期的房价相比，价格上涨了30%至40%，但是这期间，地价、建筑成本、配套设施、税费、人员工资、园林景观费用等各项成本均在增加，加在一起计算，利润率非常低。”按照张恩茂的说法，德州市区的房价在全省属于偏低的水平，按照成本比例计算，开发商的获利空间很小，“就算北京的房价一下降了5000元，作为德州的房价也就能降50元，因为基数比较低，上涨空间并不大，下降的空间也有限。”
    刚性需求成主力，后势尚不明朗
    业内人士普遍认为，随着投机性需求的消退，目前刚性需求成为市区楼市的主力，这些刚性需求主要包括基本居住需要、改善居住环境。特别是80后需要的“婚房”所占比例最高，购房数量每年都有增加。另外，由于市区经济发展较快，吸引了不少外地企业前来投资，也带来了一些住房需求；城市化建设不断加快，进城务工人员需要在市区范围内买房；由于生活水平不断提高，很多市民有能力改善居住条件，将老房子换成了新房。
    也有业内人士指出，如果国家深入彻底地执行以家庭为单位的第二套房贷政策，银行个人贷款和房产登记部门信息共享，将会大大增加百姓购房的门槛，进一步削减购房热情。
    市房管局工作人员分析说，受国家调控政策密集出台的影响，楼市观望情绪愈来愈浓，投资投机性购房需求减少，自住性刚性需求者持币观望，即使在短期内出现少数项目热销，也不足以改变整体的状况，在市场的杠杆机制作用下，整体房价会随着市场的变化而不断调整。从销售情况来看，在投资投机性需求受到抑制的同时，随着城市化进程的不断推进，刚性需求仍然会支撑起市场成交量，但预计今年市场交易量将会较去年有所回落。总之，今年的房地产市场后续走势目前尚不明朗，有待于进一步观察。

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