房子不能持有3-5年就别转租
无忧装饰建材网 www.51zsjc.com 2010-7-2 来源: 南方都市报 评论 0 条
| 手中多套物业，短期内卖不出去，哪些适合转售为租，怎样租价更高？新政后楼市转淡，“转售为租”就成为不少业主被迫考虑的问题。综合多名业内专家的经验，判断房产的出租价值，一看成本，二看区域，三看户型，四看物管，而成本高(指贷款额度大，月供形成对个人资金周转的压力)、抗跌能力差(可参考同一区域同类产品2008年降价到最低时的价格情况)、出租回报率低于3%的房子，是“转售为租”的雷区。此外，巧妙的“化妆”或拆分、改装能令房产租价上升。 首先处理月供高的物业 在小有资金压力的情况下，对手中多套物业采取区别化处理是明智之举，这时首先要考虑处理的是贷款额度最大、月供最高的那一套，因为不管出租收益多高或者未来有多大升值前景，在这套房子上所花费的月供都会吞噬它所能创造的利润，在已有资金压力的情况下，如此需要继续增加高投入来博高回报的做法是不可取的。 怎样处理，要看房产现状。如果是新房，处在偏远地段，租赁市场不旺，或者产品类型不符合周边主力的租赁人群，就没必要再增加成本装修转租，即便降价亏本也是早卖为好，由此套现的钱用来保住其他成本较小、收益更高的物业。如果非毛坯房，处在成熟片区，或者受新兴产业、规划利好等的带动，有较多新增人口进入的区域，那么更重要的是减轻该房产的贷款利息，可转卖其他物业后对该物业进行提前还款，如此情况下出租才不会“让出租房给银行打工”。 如不能长线持有就别出租 “如果不是能持有三五年以上的，哪怕暂时空着，也不要轻易出租。”这是多位有房产投资经验的业内人士强调的，所说原因主要两点：一是深圳房价的过度上涨已令租金回报率逐年走低，现在大多不过3%，众所周知靠出租已不能赚钱；二是新房转售为租的话需要先进行装修，少说也要投入几万，仅装修方面的投资往往就需要两三年的租金才能收回，而出租过的房子再转卖，说不定还要二次装修。 这里就有个前提，怎样判断手中物业是否能长线持有。当然，首先是因人而异，即先看个人资金实力，手中物业是否闲钱购置，近年内是否需要套现；其次看地段，值得长线持有的物业一是在成熟区域的，二是有新兴经济迁入的，因为只有新兴经济才能带来大批新增人口，形成对物业租售市场的实际支撑，而有些即便是有交通利好，能吸引周边区域人群，那也存在置业分流的问题。例如目前深圳鼓励发展新能源、互联网、生物科技等新兴经济，有业内专家就相对应地看好坪山新区、科技园北(含西丽)、沙头角等片区。 物管好的房子能租高价 接下来要看户型。就深圳的住房租赁市场，大体而言是单房、一房、两房比较好租，三房、四房难租，但也要看片区主流人群情况，例如中心区写字楼群附近的单身公寓求租率最高，因为年轻白领多；交通便利的大社区两三房租得较好，因为小家庭较多。此外，赠送率高的户型也为出租加分，例如有的房子通过入户花园可多隔一间房，那么改装后就能多招徕一名租客。 还有个有趣的现象，不少中介都发觉物业管理在租赁市场中的口碑传播很厉害，同一地段、同一楼龄、同等产品类型的房子，因为物管的好坏甚至能产生20%的租价差距，例如多名中介提到的金海湾，其租金回报率现在有3.5%-4%，而周边楼盘普遍只有3%左右。 “化妆”后的房子更好出租 若房子确定要出租，也要花点心思才能租得更好，用熟悉租赁市场的中介人士的话说就是“化妆”。当然，这个“妆”要适度———“浓妆艳抹”即豪华装修，不适合用于出租的房子，即便是大户型、豪宅，虽然档次高，但租客对于装修的个性化要求更高，而且这类房子要“装出品位”来动辄几十万，还不如只做基础的墙面、水电、地板、卫生间等之后空房出租。“化淡妆”则是必要的，如果是毛坯房就增加基础装修，如果是旧房子就粉刷一新，更讨巧的点子是增加一两件亮眼的家具电器。例如单身公寓的目标租赁人群是年轻白领，那么摆上宜家的沙发、书柜，哪怕只是多贴一张别具风格的墙纸，就能立即提升时尚感，让租客产生很好的第一印象；一房一厅和小两房的主力租赁人群是年轻家庭，那么增加整体橱柜或者一台液晶电视，就能令租客感觉到更加方便入住。 此外，还有些小花招可提升租价，例如双拼户型的房子可拆开租，做基础装修的时候加一堵墙、一扇入户大门，三房就有可能变成两套小两房，不仅总体租价变高而且还更好找租客。例如三房的户型，可将书房改成卧室，只要多放一张床或者将书柜改装成小衣柜就行，结果就能多招一个租客。 (专家支持：美联物业福田区总监梁文辉、众厦地产总经理助理林晓华) 理财贴士 到底该如何计算 租金回报率？ 如何算租金回报率？用“年租金收益÷购房总价”是最简单直观的方式，但只考虑了租金和房价，对于目前广泛采用的按揭贷款购房的方式就不适用，而且如果是购买新房再转租，还存在动辄一年多的期房空置期的投入问题。 考虑到贷款成本，目前普遍采用的计算租金回报率的方法是：租金回报率=(每月租金收益-按揭月供款)×12÷(首期房款+期房时间内的按揭款)。 |
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- 房子不能持有3-5年就别转租 2010/7/2