解析高房价与政府宏观调控政策乏力原因

无忧装饰建材网 www.51zsjc.com 2010-5-17　来源: 新浪网　评论 0 条

核心提示：房价已经成为中国上升到政治层面的一个社会问题，以至于一些媒体将房地产业称之为“恶产业”。为了遏制日益飙升的房价，政府也采取了一些措施进行治理，但收效甚微，原因何在?
    中国的房价之高、房市之火爆和热烈，在世界上是罕有其匹。房价问题成为整个社会关注的一个主题，以至于人大代表、政协委员、普通百姓、政府官员、国家领导人，无不关注房价，谈论房价。房价已经成为中国上升到政治层面的一个社会问题，以至于一些媒体将房地产业称之为“恶产业”。为了遏制日益飙升的房价，政府也采取了一些措施进行治理，但收效甚微，原因何在?
    一.中国的房价到底有多高
    几乎所有的中国人都知道中国的房价高，但是到底高到什么程度似乎尚未拿出一个精确的数据。一般来说，评价房价的高低，一要看它的绝对价格，就是购买一平方米房子要多少真金白银;二要看它的相对价格，即相对于居民的收入水平。
    发达国家英国的房价，普通地区大致为200英镑/m2，约合3000～4000人民币/m2;伦敦地区的房价贵一些，约合300～600英镑/m2，约合5000～10000人民币/m2。
    中美之间的住宅条件和定价方法有差异，因此房价很难进行直接的比较。但一般来说，2—3层的美国装修房住宅，附带车库、游泳池，相当于中国的高级别墅和联体别墅，在美国的售价折算成人民币一般在8000元/m2左右。
    号称世界上最贵房价的日本东京，在市中心买一套实用面积80平方米、建筑面积在100平方米左右、两间朝南、带停车位的住房，也不过3千万日元，折合成人民币大约225万，按建筑面积算2.25万/m2左右，全装修，包括卫生间和厨房，还有中央空调和地暖，所有材料都是无毒标准，浴缸带按摩，浴室带空调，浴缸旁边还免费送液晶电视一个;厨房带全自动洗碗机和烘干机，加15万日元可配一台大冰箱。
    韩国首都汉城的房价和地价在世界上名列前茅，在市中心一带一套90多平方米的住宅，价格在1.5亿至2.5亿韩元之间，相当于人民币100万元至165万元。一名国家公务员要购置这样一套住宅，需要工作15年至18年。
    瑞士是全世界房价最高的国家之一。以价格最高的苏黎世州为例，在苏黎世市区或风景区的房价约合2500—7000瑞士法郎，合1.5万—4万元人民币/m2。郊区为1500—3000瑞士法郎，合人民币9000—1.8万元/m2，一套100平方米的住宅售价为15万—20万瑞士法郎，约合90万—120万元人民币。
    总之，世界最富裕国家的房价比作为穷国的中国要低不少。
    如果从相对的角度来看，中国的房价就更高了。中国人的收入水平，按照香港学者郎咸平的计算，全国老百姓的工资收入和这个国家的GDP之比，欧美国家大约是55%，南美洲平均是38%,东南亚包括菲律宾、泰国是28%，中东伊朗土耳其这些国家大概是25%，非洲国家都在20%以下，中国只有8%，全世界最低。人均工资呢，第一名是德国，每小时30美元，第二名是美国，每小时22美元，泰国是每小时2美元，而中国人呢，每小时只有0.8美元，全世界最后一名。中国人均工作时间全世界最长，一年要工作2200小时，拿全世界最少的工资，干全世界最长的工作时间，真正体现了勤劳民族的本色。
    美国房价只相当于其人均可支配收入的3倍，户均收入的4倍。中国平均房价超过人均可支配收入的20倍。美国部分接近6倍于户均收入的地区被经济学家称为泡沫区，瑞士人均收入年薪约合人民币20万元，买一套100平方米的住宅相当于其3—6年的总收入，而且还可以享受零首付，50年按揭。东京的人均收入与房价比是1：4.8，而中国人均收入与房价比高于1：50。
    据一个居住在青岛的中上等工薪者的陈述，青岛市内的新房很少低于10000元的，市南区都在16000元起，二手房好一点位置的都要9000多一平米。90平米左右的两房一厅就要花上80多万，结果是一个有田种、有鸡养的农民不吃不喝要种田1000年，一个“不抽烟，不喝酒，不结婚，不吃饭”的下岗工人，需要连续工作200年，一个“不贪污、不受贿、不挪用公款”同样也不吃不喝的公务员，得熬上30年，在青岛属于中上等收入的人要买这样一个房子，不吃不喝、不生病住院，也需要27年，假如要吃饭、房价继续上涨，估计到死也买不上。
    二.中国房价飙升的原因何在
    1.中国人对财富追求的欲望。中国由于穷，长期以来人们缺衣少食，饥饿、寒冷的担忧始终萦绕在中国人的心头，成为抹不去的阴影。改革开放以后，中国人开始富裕了，人民可以追求财富，于是几乎所有与稀缺资源有关的东西都被中国人当作财富进行追求，房地产更是如此，完全失去了其“居住”的物理属性，只留下了其“价值属性”当作财富被储存。这种观念在整个中国大陆弥漫，红木家具、古董、邮票、钱币、汽车，甚至一块手表都首先追求的是它能不能“增值”。如此一来，房地产作为最重要的不动产，成为人们普遍追求的最重要的财富，甚至不惜一切代价，将它作为保值增值的储藏对象，才而导致其贸易价格不断飙升。
    2.地方政府卖地获得收入的冲动。中国财政部2010年4月14日公布的地方政府土地出让数据表明，2009年中国地方政府通过卖地获得的收入比2008年增加了40%，高达14239亿元。大部分地区将房地产作为拉动经济增长的引擎，其中上海市2009年土地出让收入突破1000亿元，占当地财政收入的比率高达40%。据“新浪地产”报道，2009年北京市财政收入2000多亿元，GDP总量约为11346亿元，其中土地收入占财政收入的比重高达45%，对GDP的贡献达到8%。很多地方政府基本上是地产财政。在这种情况下，房价高低直接成为一个地方经济繁荣程度的指示器。因此，地方政府的领导人只有房价飙升的冲动，缺乏遏制房价飞涨的激励。
    3.包括外国资金在内的投机性的热钱太多，投机性炒房疯狂，助推房价飙升。据估计，国外投机者直接或间接潜入中国房地产市场的资金大约在8000亿到1万亿美元，2010年3-4月间以来，美国对冲基金二三千亿美元热钱陆续流入中国。它们千方百计在中国寻找投资获利机会，再加上国内过高的储蓄率，庞大的高达27万亿元的储蓄货币，在其他投机存在巨大风险的情况下，房地产市场成为最好的获利市场，以至于温州的老太太也组织炒房团。据统计，投机性购房已占到了商品住宅销售面积的40%、销售额的50%以上。这种投机，助推了房价的攀升。
    4.土地制度的不完善是房价疯高的根本原因。发达国家的房价之所以比中国低，很大一个原因是因为这些国家的土地制度完善，土地产权制度明晰，使得政府无法像中国一些地方政府一样，可以随心所欲的“圈地”，制造形形色色的“地王”，大片大片地实施所谓的招拍挂等方式出卖土地，人为地高抬地价，助推房价。
    5.房地产政策的功利主义取向，政府缺乏系统性、连贯性设计。当经济过热时，政府采取宏观调控政策，首先拿房地产开刀，1997、1998年经济过热时的调控措施，导致海口、北海等城市留下的大片烂尾楼就是例证。2007年开始了金融危机，政府出台宏观调控政策，首先启动的又是房地产。如此反反复复，房地产成为宏观政策的一张牌，给老百姓传递的信息是没有准确的预期，能够购买到像房地产这样的可以永久流传的财富就放心，自然助推房地产价格居高不下。
    三.政府遏制房价飙升的举措为何乏力
    2010年3月，中国大中城市的房价涨幅创下近5年来的新高，为了遏制过快上涨的房价，预防具有破坏性的房地产泡沫对中国经济的冲击，中国政府出台了楼市降温新举措，一是抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策，收紧首套和二套房贷款，将购买第二套住房的首付款由过去的40%提高到50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平;二是增加住房有效供给，大幅度增加公共租赁住房、经济适用房和限价商品房的供给;三是加快保障性安居工程建设;四是加强市场监管，依法查处土地闲置和炒地行为。这些被称之为“国四条”的所谓“亮剑”调控措施，虽然没有完全变成“空调”，对近于疯狂的房地产市场起到了一定的降温作用，但我个人认为，这仅仅只是短期的一种“治标”，如果要治本的话，除了已经出台的货币政策外，更重要的是要进一步跟进其他政策，包括：
    1.加大财政政策调控力度，包括开征物业税、房产税，这样既可以给地方政府带来稳定的不动产税收，还可以增加投机性购房成本，抑制房地产投机，抑制房地产泡沫，从而改变目前中国房地产价格虚高的问题。
    2.加大打击投机炒房力度，实行实名制购房约束。既然房价与投机有很大关系，政府必须出台刚性措施，下决心限制住房投机，坚决打击住房投机，终止鼓励投资投机之嫌疑的一系列购房优惠政策，实行实名购房制。
    3.明晰土地产权，保护土地所有者的权益，在法律上明确土地增值部分归土地产权所有者，降低地方政府通过出卖土地来增加财政收入和GDP的欲望和冲动，从根本上抑制房地产商成片高价拿地、高价卖房的投机扩张，网开房地产多元供给渠道，开放“小产权”房不失一个有效手段。
    4.增加政府在公务员住房、低收入者住房上的责任，在社会保障体系中增加“住房保障”一项，并将其和失业保障、医疗保障、养老保障一道，成为政府为弱势群体提供的重要的准公共产品和公共服务。
    5.提高利率，扩大实体经济投资渠道。中国的储蓄率是世界上最高的，但是中国的实体经济投资渠道狭窄，基础设施不能投，文化产业除了可以投资所谓的卡通、电影、电视制作外，其他领域也很难吸收民间资金。而且投资这些实体经济，税率高，门槛高，限制多，获利少。因此老百姓只有将有限的储蓄投入房地产。因此，作者建议，要开放一些真正能够吸纳民间资金的有效的实体经济渠道，如允许私人办报、办刊物、办出版社，甚至允许居民入股电视台、电台，允许民间资金参与基础设施建设等。只有这样，才能真正转移民间资本投资渠道，打破千军万马投资房地产的怪圈。

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