济南：优惠政策或将取消，楼市何去何从？

无忧装饰建材网 www.51zsjc.com 2009-11-13　来源: 济南时报　评论 0 条

核心提示：据了解，“国十三条”、二手房税收优惠等一系列救市政策的有效期大多是截至今年的12月31日。随着国家有关部门开展新一轮房地产市场调研工作，鉴于政策对房地产市场一贯的影响，政策风向是否转变几乎成为当前开发商和购房者最关注的话题。
    去年伴随金融危机和楼市低迷产生的楼市调控“新政”不少即将到期。据了解，“国十三条”、二手房税收优惠等一系列救市政策的有效期大多是截至今年的12月31日。随着国家有关部门开展新一轮房地产市场调研工作，鉴于政策对房地产市场一贯的影响，政策风向是否转变几乎成为当前开发商和购房者最关注的话题。
    购房优惠政策该不该取消，如果取消又会对济南楼市产生怎样的影响？而购房者在年末这样一个政策走势相对模糊的敏感时期，又该如何做出购房决策？针对这一系列问题，《置业周刊》分别采访了部分开发商代表、二手房中介机构和专家学者。
    ■涉及政策
    1、房贷政策：
    首套住房贷款利率在基准利率基础上下浮30%的优惠房贷政策可能从明年1月起叫停。
    2、税费政策：
    二手房营业税征收范围从证满五年改至证满两年，执行日期为2009年1月1日至12月31日。 
    疑问
    1、购房优惠政策该不该取消？
    山东师范大学房地产经营管理系主任程道平：不宜“一刀切”
    相关优惠政策，是在2008年大的经济背景下出台的，是拉动内需、保持经济平稳增长的手段，并已经取得积极作用。从目前的房地产市场形势以及大的经济环境来看，如“7折利率”、二手房营业税征收年限缩短等优惠措施可以继续保持，有些阶段性措施则不必保留。
    目前，从总体上看房地产市场并没有出现投资过度或供不应求的状态。从大的经济环境考虑，在我国宏观经济形势尚未完全恢复的情况下，一部分有利于增加商品房开发量和购买力的优惠政策不宜取消。并且政府应及早发布相关信息，让房地产开发企业和购房者都能够“心中有数”。
    目前，有越来越多的人进入二手房市场寻求合适的房源，对于二手房营业税的征收范围将从房产证期满2年再调回至5年，这一措施不宜“着急恢复”，继续保持该措施对培育二手房市场、建立相对稳定的供求关系是有利的。
    济南绿地泉景地产股份有限公司经理李大为：暂时不该取消
    今年3月份以来，市场中的投资者过多，尤其受经济出口下降影响，国外热钱等外围资金也进入房市，这些因素对房价和成交量的拉动起了决定性作用。随着经济复苏，全球股市的上扬，投资方向会发生转移，投资性需求会明显下降，这从最近的交易数据中已体现得非常明显，因此我认为相关购房优惠政策暂时不应该取消。前期，政府在银行贷款以及税费方面的优惠政策是一种刺激性行为，不会起决定性作用，今年房地产市场已经快速恢复，部分优惠政策退出是合适的；但是为了鼓励自住型购房消费，类似第一次购房的利率优惠不应该取消，银行为了规避风险只要提高首付比例就好，不应该抑制需求。政府除了关注楼市价格的平稳，更要加大供地力度，保证地价平稳，敦促开发商加快开发节奏，解决目前楼市供求关系失衡加剧的主要矛盾，才是正确的方法。
    济南玛雅房屋总经理葛善良：政策大动对百姓没好处
    日前中国房地产业协会副会长朱中一表示，明年只要中国的出口没有根本扭转态势，房地产业仍肩负保增长和保民生两大重任的话，房地产政策不会有太大调整，但不排除微调的可能性。
    只有政策相对稳定，供应相应增加，才能使房价相应稳定一点，政策的大变动和市场的大起大落，对国家、对企业、对老百姓都没有好处。
    从宏观方面我非常赞同朱会长的看法。同时从济南二手房成交来看，济南的刚性需求还在，目前购买二手房的基本都是自住型需求，也就是刚性需求。
    购买二手房的基本都是普通老百姓，有改善住房条件的，也有外地来济打工的，还有很多是刚毕业的大学生，他们之所以选择二手房大多是因为价格便宜而且是能马上入住的现房。购房优惠政策取消了，对这部分人来说的确压力不小，几万元的税费跟贷款利息对于真正有购房需求的老百姓来说也是弥足珍贵的。
    疑问
    2、如果取消会对济南楼市有何影响？
    山东大学经济学院副院长李铁岗：影响应该不会太大
    如果优惠政策到期取消，反映出来的便是目前的房地产市场已经逐步走回平稳化，老百姓的购房需求已逐渐回归理性状态。
    如果不考虑楼市投资、投机行为，那么购房优惠政策的取消，对济南房地产市场的影响不会太大。因为从济南老百姓的自住型需求大于投资、投机需求的市场现状来看，自住型需求对于房贷利率的浮动方面，敏感程度相对较低。
    同时，为满足自住需求而购房的购房群体，通常都持有一定量的自有资金，这一群体通常会以较为谨慎的态度去考虑自己的购房行为而不会过度被楼市政策左右。
    若说存在影响，楼市投资、投机者对取消优惠政策的反应会相对大一些。因为相当一部分楼市投资、投机者的炒房资金来源，是通过股票、借贷等融资渠道进行操作的，这一群体对于房贷利率的敏感程度自然会高于自住型需求的普通购房者。
    济南中银房地产开发有限公司营销总监赵鲁梁：利率调整对楼市影响有限
    利率调整作为货币调控的一个手段，会对房地产的发展有影响，但绝对有限，而且在当前来看是很有限。民众对其过分关注只能从一个方面说明中国的房地产市场不成熟，说明中国的投资者和购房人不成熟。理论上来说，利率与房价成反比，然而自2004年以来的加息周期中，我国房价不但没有下降，相反却出现了快速上涨。这些事实说明，所谓货币政策，当然包括调整利率，并不是都能有效的调节房价，这一次技术性的微调更是不会有太大影响。世界范围的空前低利率不会持续，回到正常，甚至进入新一轮的持续加息周期只是早晚的事，对此应当理性对待。眼下来看，单一的利率调节到底能对房地产价格调控起到多大的作用是很值得怀疑的。在大的通胀预期下，房价的走势仍旧会保持一个上涨的大趋势。
    济南玛雅房屋宜居加盟店店东于兆耀：二手房成交量将受影响
    楼市量价齐升、高位运行也到了一个调整的时候，营业税减免政策到期后，国家也许会恢复原有政策，届时成交量可能会减少。不过，一、二月份是销售淡季，三月份的二手房成交量或许最能检验政策调整的影响。也就是说市场反应可能会在今年最后两个月集中显现，二手房交易量可能会集中爆发。营业税减免对购房者来说本来是个大利好，但优惠政策实施以来，该利好似乎并没有真正让购房者享受到。征收营业税时，二手房卖方收取“净落价”，其他一切税费由买方承担。而当营业税减免政策执行时，由于买方税费负担减轻了，很多房主抬高了“净落价”，购房者的置业成本并没有降低。二手房交易优惠政策取消，对于卖方市场不满5年的二手房影响最大，会在一定程度上迫使卖方降低“净落价”。在日后的二手房交易中，大多数市民应该还是会选择满5年的二手房进行交易。
    疑问
    3、购房者在年末该如何制定购房决策？
    山东经济学院房地产研究所长郭松海：购房者视自身情况决定
    购房者年末置业可视自身情况作出决定。目前的房地产市场“地王”层出不穷，导致的是地价不断蹿升，从而带动房价不停上涨，以普通商品房为主要购买目标的城市“夹心层”已经在房价面前感到一定较大的压力。今年，为缓解房地产市场压力，政府对“90/70”政策予以放开，也会使“夹心层”这一购房主力群体在考虑是否进行购房行为、进行怎样的购房行为这一问题上更为谨慎。
    在2008年，国家出台的关于住房优惠政策的相关文件，共有4份，其中在财税〔2008〕174号文和国办发[2008]132号文中，明确提出二手房营业税优惠政策仅执行2009年一年时间，其他优惠政策则没有具体规定终止的时限。因此，近期关于部分购房优惠政策会取消还仅是猜测阶段，预计在明年第二季度会有结果。基于以上情况，打算在今年年末置业的购房者可根据自身具体情况作相应决定。
    中国重型汽车集团房地产开发公司党委副书记邱振斌：该出手时就出手
    任何一种优惠政策都没有连续性，国家出台这些购房优惠政策的目的是为了刺激消费，拉动经济增长，属于短期行为。作为购房者，应该根据自己的住房实际需求，把现有的优惠政策充分利用好，才能真正得到实惠。如果已有相中的满意房源，该出手时就应该出手，无需再等。从前几年的市场发展经验看，购房者左等右等也没等到房价下跌，2008年底多数在售楼盘大搞促销优惠时也没有形成预期中的购房高潮，大多数人反而不敢出手。济南这几年的房价一直在上涨，全运会前后又吸引了一批地产大鳄进驻济南，品牌开发商进来之后，地价会被越炒越高，未来房价预计将只涨不跌，今年的房价比去年高了近千元就已充分说明了这个问题。
    济南玛雅房屋区域总部运营总监窦雪燕：买不买房看实际需求
    国家出台的一系列优惠政策对二手房的成交确实起到了刺激作用，加上今年新房市场的回暖，也带动二手房市场的活跃，虽然济南目前出现了局部房价过高的情况，但我认为，即使楼市优惠政策不再延期，对于市场的影响也不会太大。
    济南楼市的主要购买力还是刚性需求者，只要他们的刚性需求还在，楼市就有支撑点。如果优惠政策不延期，有可能会影响部分二手房客户的成交决定。由于买方承担了二手房交易中大部分的费用，这部分费用每套房至少有几万元，买方就会认为是国家对楼市过热的调控，从而产生观望心理，二手房交易量自然会受一些影响。但在现在的大环境下，只要刚需还在，我认为楼市总体还是朝好的方向发展的，买不买房何时出手就要看自己的实际需求了。

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