海南三亚海景房委靡废了精装修
无忧装饰建材网 www.51zsjc.com 2012-2-10 来源: 中国建设报 评论 0 条
| 往年春节期间都是三亚楼市的销售高峰，而今年的销售情况却比较糟糕，除了很少有买家外，还在岛内留下了住宅75%以上的空置率以及超低的投资回报率。 特别是随着三亚的过度开发，真正具有投资价值的海景房已房源殆尽，目前在三亚兜售的90%以上为“伪海景房”，这些“伪海景房”不仅不具投资价值，还极大浪费了精装修的资源。 “山寨海景房”让精装修徒有虚名 “临河景观大宅，投资回报无限。”看到这些扑面而来的楼盘广告，来自东北的王林博有些纳闷，三亚不是海滨城市吗，怎么楼盘广告却强调“临河”？转了一圈老王才发现，所谓的“海景房”绝大部分距离海滩有两三公里路程，有的项目因与海岸离得实在太远，干脆把泳池改造成“沙滩海岸”。有人告诉老王，即便在售的一线海景项目，大多数属酒店商业，开发商只能以“产权酒店”的形式变相出售。 无可奈何，老王选择了三亚迎宾大道旁的一个精装项目去看房，因为他听开发商说，迎宾大道周边房最近的月租金已升至4000元/月。如按这个租金计算，这套价值约130万元的房子年租金回报率可达3.7%，看上去甚至高于北上广等一线城市的年租金回报率。但笔者通过当地人士了解到，理论上老王的那套房短期租金虽可达5000元/月。但因公寓没有海滩景观，并不适合短租。因为在旅游淡季，这些公寓的租户只能是当地人，月租金不足千元。 “按现在的市场计算，他的房子年租金总额在2万~2.5万元之间”，业内人士认为。因此算下来，老王投资的年租金回报只有1.5%~2%。所谓的投资空间也只是与银行存款利率相当。 三亚精装修的海景公寓情况稍好，据搜房网数据显示，2011年12月三亚湾海景单间的日租金为198元。如果在旅游淡季这些海景房日租金大约在80元左右。加上部分空置期，这些海景房年租金总额大约在4万元左右。笔者了解到，由于限制开发，现在三亚的海景公寓已经越来越少，少量二手房的价格大多在3万元/平方米以上。以45平方米的海景单间计算，总价就在135万元左右，而相应的租金回报率在2%左右。这样看来，那些精装修的海景公寓也没有投资之前的预期。 一位开发商告诉笔者，如果是早年投资三亚海景公寓，其回报还是相当可观的，但随着市场上真正的海景公寓越来越少。“其实很多登出出租广告的，大部分是一些没有自然景观的‘海景房’。”一位业内人士说。由于出租率很低，当年投入的精装修也就派不上什么用场了，难怪很多买下这些“海景房”的客户都后悔当年不如去买“毛坯房”。 空置率让精装修成摆设 其实，针对租不出去、又住不进来的“空置率”，去年7月，三亚市房地产交易管理所市场部公布的一份调查显示，三亚市住宅小区商品房的空置率高达八成，高档商品住房的空置率则更高。是次调查并非仅仅针对楼市淡季，而是分别选取2011年春节和6月底两个时段进行。调查人员将三亚市的楼盘分为市区、大东海、河东、河西以及海坡5个片区，并随机从5个片区中抽取23个商品房项目进行调查。 调查显示：2011年春节期间空置房屋4619套，住房空置率为62.99%。2011年6月底空置房屋为6215套，住房空置率为84.75%。而且越是高档商品房空置率越高。如三亚湾、大东海一带商品住房的空置率达95%，今年春节期间，三亚湾一带住宅小区商品房的空置率也高达87%。 空置率过高的原因与三亚的经济结构关系有关。长期以来，当地经济一直依赖旅游、房地产。2011年三亚地方一般预算收入突破50亿元，但从产业看，第一、第二产业提供的地方税收仅为7.65亿元。其他的42.35亿元几乎都出自第三产业，其中旅游服务业贡献超过了10亿元，房地产则贡献了25.6亿元。可见三亚暂时还是一个“缺不了房地产的城市”。 从消费者角度看，三亚住宅大部分都为岛外居民消化，三亚房地产交易管理所一组数据显示，三亚85%以上的商品房被岛外人士买走。三亚本地居民对商品房的需求并不大。海南亚浩房产董事长黎金水表示，三亚原住民有两条解决住房的途径：一是企事业单位可自建房改房、集资房，二是可选择购入宅基地自建私房，而这两种建房模式都以毛坯房为主。所以，虽然三亚精装修住宅价格被炒高，但转手套现却不太容易。 海景房尚未遭遇更严峻考验 此外，三亚二手房更多为岛外炒卖。一位业内人士说，曾有一套三亚湾海景房，从2008年1.6万元/平方米炒到今年3.5万元/平方米，换了4位业主，但有3名业主至今未到过海南，连房子是什么样都没见过，更别提入住了。因此，花了很多钱的精装修也就此浪费。 虽然岛外居民购入了大部分三亚商品房，但选择在当地定居的外来居民并不多，主要原因是三亚除了气候、景观有优势外，各种市政配套与内地城市相比没任何竞争力，甚至处于劣势。三亚市政协委员邢洪飚也认为，三亚的公共服务设施不配套，尤其是公共文化设施严重匮乏，至今城市中心区域还没有公办剧院、展览馆、美术馆、博物馆。 另一方面，经过两年前国际旅游岛的炒作风后，三亚楼市已从高位回落。官方数据显示，三亚2011年11月的住宅价格为2.28万元/平方米，与2010年12月创纪录的每平方米3.2万元相比下跌28%。2011年12月网签数据显示，均价已回落至1.92万元/平方米。 成交量方面虽然环比有所增长，但与去年同期相比却出现大幅回落，中国指数研究院发布的数据显示，2012年春节前一周三亚同比成交量减少超过25%，春节后一周同比减少了20.35%。 关键是“三亚旅游变得不划算了。”亚银投资旅游及国际贸易分析师苏巍表示。今年春节三亚过夜游客人均每天消费达2150元，这一消费水平已接近巴厘岛、普吉岛。但后者却可以提供三亚无法比拟的旅游产品。苏巍告诉笔者，3000元人民币就可入住普吉岛的五星级酒店。而在三亚，春节期间，3000元人民币还住不上什么好酒店。 业内人士认为，那些投资很昂贵的精装修海景房，真正的前途还没遭遇到更严峻的考验。 |
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