公租房建管模式上海探路
    位于杨浦区的新江湾城尚景苑小区的装修招标工作正在有条不紊地积极推进。已有多家投标该小区装修的企业进场实施样板间装修设计。上海市公积金中心会同杨浦区公共租赁房管理有限公司将从中确定最终的中标装修企业，完成该小区全部2202套公租房的统一装修业务。
    近日，上海市住房保障和房屋管理局以及杨浦区住房保障和房屋管理局的相关领导接受《中国建设报·中国住房》记者的独家专访，市局副巡视员、住房保障处处长李东介绍，像新江湾城尚景苑小区这样由开发商开发建设，再由政府指定机构回购的模式，属于公租房建设举措的创新方式，目前成立的公租房公司，将采取多种方式，全面推进上海市的公租房建设项目。
　　在各地本年度保障房建设紧张开工的一片催促声中，上海创新保障房建管模式，公租房专业运营机构迅速增至11家，这表明，上海“政府主导、市场化运作”的公租房运营管理机制已经初具雏形。
　　试水公租房收购
　　在新江湾城尚景苑小区，记者看到，十几栋贴石外墙的住宅楼静静伫立，小区内的园林绿化已经实施完成，绿化用树冠径粗大，物业管理单位也已经正式进驻。
　　一个多月以前，该小区作为上海市住房公积金投资收购的首个公共租赁住房项目引起了社会广泛关注，作为保障房建设运营机制方面创新的个案更是引来舆论的高度聚焦。
　　上海杨浦区住房保障和房屋管理局副局长吴岩告诉记者，该小区经由上海市公积金保障中心从原开发商手中收购，已成为该小区的实际业主。据了解，上海市公积金中心根据国家有关规定，使用公积金增值资金收购该项目，总投资14.98亿元。
　　新江湾城尚景苑被称为上海目前最为成熟的公租房小区之一。该小区由上海城投置地(集团)有限公司开发，规划住宅建筑面积15.15万平方米(2202)套，配套商业建筑面积0.6万平方米。

　　据了解，该小区住宅套型以60平方米的二室一厅为主，还包括部分一室一厅和80平方米左右的三室一厅套型。
　　正如之前这个项目收购时所发布的消息“将按照本市公共租赁住房管理的有关要求，对住房进行适当的装修，达到入住的基本标准后，委托专业运营机构管理，并向符合本市公租房条件的公积金缴存者出租。”
　　记者获悉，这2000多套房屋正在进行统一装修的招标工作，装修成本的控制目标在每平方米600元~800元，当然是“团购”价格。业内人士认为，这样一来，其实际装修效果会优于同一档次的居民自行装修。
　　吴岩透露，该小区属于市级筹建项目，完成统一装修之后将在包括上海市杨浦区、卢湾区等四区范围内进行分配。
　　吴岩同时告诉记者，这种“开发商开发建设，再由政府指定机构回购”的模式已取得较好效果。所以，新江湾城尚景苑小区被业界称作公租房的示范小区。
　　制度持续创新
　　用公积金增值收益部分收购尚景苑公租房小区，反映了上海公积金支持保障房建设的制度创新探索。
　　上海市住房保障和房屋管理局副巡视员李东对记者介绍，上海市政府明确要求：“上海住房公积金制度在下一步的探索创新中，要大力支持共有产权房(经济适用房)建设，在配售过程中，对于符合条件的家庭，尽最大可能给予各种优惠；要大力支持公共租赁房建设，探索利用住房公积金部分结余资金直接建设公共租赁房。”
　　吴岩告诉记者，目前上海市成立的11家公租房公司，将全面接盘上海市的公租房建设和管理。
　　“上海各区分别成立了共11家国有保障房公司，就是落实保障房相关政策的具体操盘者。”李东说，作为保障性住房的重要组成部分，公租房和廉租房既不能重走过去由政府房管部门一手包办的路子，也不能完全交给市场管理。上海市在成立专门的国有保障房公司的同时，出台了10余件配套政策，对公租房、廉租房项目认定、资金筹集、运营机构组建、税收优惠、水电气价格优惠、户籍和居住地管理等事项作出一系列具体规定。
　　杨浦区公共租赁房管理有限公司正是这11家操盘手之一。该公司的组建和主要业务基本能够反映上海公租房管理模式创新的探索路径。
　　记者了解到，这家国有公司定位清晰：“全国有、专业化、封闭式的专业从事公租房建设、融资、运营、管理公司”。注册资金目前为3亿元，包括国资企业卫百辛集团出资3000万元、杨浦区住房保障中心(房管局)出资1.7亿元，同时上海市财政还为该公司按照2:1的比率配资1亿元。据悉，杨浦区计划在未来三年内，由财政出资追加资本金到10亿元。
　　在杨浦区公租房管理公司，记者看到业务人员非常繁忙，公司现有的7名员工多来自于杨浦区房管局。除了类似尚景苑小区装修招标这样的具体业务之外，还包括建设融资、新建、配建、改建以及对于其他房屋性质房源的收购改制等。
　　一项名为“俱欢颜”的计划是杨浦区公租房管理公司当前的重点业务之一。吴岩介绍说，这项计划主要是对辖区范围内的单位租赁房以及一些市场上的不同住房开发主体开发的、具有保障房性质的项目进行引导、管理和服务。
　　记者了解到，对辖区范围内已存在且具有保障性住房性质、但产权结构比较复杂的项目的认定，也已纳入住房保障部门的管理范围。具体而言，针对在原属于工业用地上已经建成的单位租赁房项目这类复杂情形，就需要住房保障部门按照一定认证标准进行认证，对认证合格的项目将纳入公租房建设计划，协助其将工业用电用水按照相关规定调整为民用电、民用水，并给予相应的公租房项目税费优惠。
　　以这种方式筹措市场上已有的住房项目也是公租房管理公司的业务之一。“在上海这样一个人口密集城市，集中一切力量，抛开过往，全面增加公共租赁房市场保有量才是解决之道”，吴岩说。
　　谋求深层次突破
　　制度创新首先从组织上为保障房建设顺利推进奠定了基础，但保障房建设所面临的普遍性难题仍然是上海市相关部门深化创新和不懈探索的重点。
　　“今年，杨浦区的目标是向市场提供1250套公租房房源，”吴岩说，“但在寸土寸金的上海，开发土地和建设资金仍然是当前最突出的难题。”
　　关于建设用地来源方面，杨浦区公租房管理公司和其它10家公司一样正开足马力进行筹措。这方面主要是依赖区政府对保障房建设用地的大力支持，同时，公租房管理公司主动设法筹措房源，包括动迁房转化、闲置工业用地的排摸等所有可能成为公租房建设用地的地块都在整体梳理。
　　另一方面还涉及保障房的建设资金问题。吴岩说，目前所有的公租房建设项目都由政府买单，但长此以往肯定不行；而吸纳社会资金投资公租房，由于回报率低，回报周期长，进展不明显。他认为，吸纳社保基金的增值部分资金或保险资金进入公租房建设或许可行，目前正在探索相关政策。
　　相对于保障房建设用地与资金问题，公租房的管理运营方面的问题尚未完全解决，这更是公租房管理公司始终高度重视的环节。“公租房建设管理还面临着许多未知环节，需要努力探索解决之道。”吴岩说，目前上海市杨浦区房管局已经联合上海市社会科学院，专门成立了“创新公租房管理模式”课题研究小组，课题组由卢汉荣、张汉民等院士加入，旨在研究如何在现有法律框架下，进行合理的公租房管理政策布局。
　　据了解，该课题所涉及的“公租房居委会的成立与管理权限”具有非常鲜明的现实意义。对上海公租房小区的住户来说，能否成立居委会是一个大问题。
　　在公租房小区，业主只有一个，那就是公租房的产权所有者，而住户是没有产权的，不仅没有产权，甚至许多住户都不是本市户籍居民，这样在小区如何有效实施城市管理的相关职能，目前并没有明确的政策依据。在普通的住宅小区，业主权分为三部分：购房者的产权、物业公司的管理权和居委会的权限。但是在几千户居民的小区，居委会仍然是必要的管理机构。这就需要研究，需要创新性探索，如何在现有法规、政策下，寻找到一个合适的突破点。
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