精装修单位惹火五一后楼市
    纵观今年五一前后的楼市，除了各大新推楼盘项目畅旺的销售外，带装修单位的大行其道，亦让人眼前一亮。可以说，精装修单位向来对开发商、购房者来说都不是一个新鲜的名词。对于以往一向有点“固执”的中山市场而言，带装修的销售模式曾一向被视为是不切实际的“异类”，甚至有本地开发商对此“嗤之以鼻”。不过，在如今外来大型开发商日益涌入的形势下，精装修单位凭借较高的性价比，逐渐受到了本地购房者，尤其是年轻刚需型置业群体的欢迎。
    有业内人士认为，在带装修模式早已在全国各地风行的形势下，随着带装修单位的不断增加，中山今年大有正式进入到“精装修”时代的趋势，不少开发商更是将其看做是推货的良机。
    ■市场走访
    精装修主攻“刚需”体
    据记者考察市场时了解到，自3月份南区恒 大绿洲项目推出了带装修单位以来，整个城区楼市掀起了一波带装修单位的销售热潮。从记者得到的有关数据来看，从3月份至五一期间，包括雅居乐熹玥 、恒 大绿洲、天域米兰阳光、奥园大地“奥园星河”、万科朗润园等楼盘均先后纷纷推出了带装修单位，装修标准由1500至4000元/平方米不等。其中，除了雅居乐熹玥 、万科朗润园属于均价近万的高端项目外，其他几大楼盘均主打90至130平方米的刚需户型单位，装修标准大多集中在1500至2000元/平方米的水平。其中，上述一楼盘的相关负责人表示，精装修费用一般由材料成本、施工成本加分摊的设计费和售后服务成本构成，统一采购材料一般比市场价低 20%到40%。
    “就目前80至120平方米的刚需户型单位来看，越来越多购房者会开始接受带装修的单位，特别对一些既追求高品质、同时又怕麻烦的年轻购房者。像我们装修标准中的地板、门、涂料等都用了大家比较了解的知名品牌外，很多都是在中山买不到的。而且，精装交付是更加环保和绿色的方式，大大减少了二次装修过程出现的资源浪费，也是比较经济的方式，因为统一的建材采购以及装修施工，可以大幅度的降低施工成本，性价比并不比自己装修低。”
    ■市场观察
    楼价实为“明升暗降”
    作为今年下半年城区为数不多主打精装修单位的全新豪宅项目，中海龙湾国际的营销负责人向记者表示，如今房地产项目越来越多的出现精装交付标准，是中山楼市更加成熟与开放的表现。不过，城区一不愿具名的本地开发商负责人则表示，目前带装修单位的增多，除了是适应市场对其接受程度的提高外，某程度还是一种“明升暗降”的推货手法。
    “虽然带装修单位的均价会有所提升，但在目前城区毛坯房均价普遍已经达到6000元 /平方米以上的情况下，一些5500至7000元/平方米的带精装修单位，其实有变相‘降价’促销的味道。”该负责人表示，从开发成本上，目前对用料较为讲究的精装修单位，其成本基本都达到了1000至1500元 / 平方米左右，如此看来，实际上单纯销售毛坯房，要比销售这类带装修单位来得更“取巧”些，而且也不需要过多考虑售后服务的问题。
    “不过，对于一些地段、配套、建筑密度、容积率较高的项目而言，单纯性销售毛坯房难以‘坐地起价’，而且在面对较强的市场竞争时，项目的自身优势不足以吸引刚需购房者，但如果此时加入带1500至2000元/平方米的‘精装修’标准，那么整个项目的实际成交均价不但能有所提升，而且还不需要通过赤裸裸的降价，就能暗中变相‘让利’给购房者。先不考虑这样的价格标准会否存在虚高的情况，单纯从楼价的角度考虑，以略高于目前毛坯房市场均价，就能获得全屋装修，对于手头较紧、贷款买房压力越来越大的自用型购房者而言，确实有很大的吸引力。近期的热销亦正好印证了这点。”该负责人分析道。
    港口镇大信芊翠家园负责人亦同样表示，鉴于目前带装修单位的市场号召力十分不俗，因此他们亦考虑在近期推出的新一期刚需户型中，采取带装修的销售模式。
    看清精装修市场迷雾
    开发商推精装修为敛财？
    近期中山楼盘纷纷进行了促销活动，推出不少“一口价”、“清货价”单位来吸引购房者。从成交数据看来，楼盘的促销取得了一定效果，楼市交易量随之有所上升。据记者初步统计，单是南区4月份与五一节假期间，以恒 大绿洲、米兰阳光等两大楼盘为首的带装修单位，其销货量就超过了500套，其中还有部分已签约但未来得及备份的单位。有业内分析认为，从中山带装修楼盘热销的情况来看，市场出现回暖主要仍是这类项目通过 “买房带装修”的定价模式，均价已达到不少消费者可接受的合理价位，导致不少刚需购房客选择纷纷入市。另一方面，由于此前楼市政策调控对市场刚性需求压抑时间较长，部分确实有自住需求的客户会选择在低价推动下选择入市，这也是为何目前市内部分价格仍较高的项目销售依然平淡，而精装修单位销售现场却“火爆” 不已。也有分析指出，开发商应抓紧了政策出台后的“喘息期”以及旺季积极营销，加强自身资金流动性，顺利应对市场变化。如不同开发商会采取不同的策略，中低价位的楼盘可以降价卖楼，高端的楼盘不会涨价，但可能会提高性价比，如增加装修标准、多送家私家电等。
    石岐区一大型楼盘的负责人曾向记者表示，在目前国家对房企贷款越发收紧、利息日益高企的形势下，目前房企对于现金流的“突破口”，肯定会放在加快推货速度的身上。带装修单位既作为目前刚需群体甚为看重的营销噱头，另一方面优势又是抬高成交均价的一种手段，在目前刚性需求占主导并持续反弹的形势下，确实有较大的市场。
    精装修价格标准多有“水分”？
    对于广大市民最为关心的问题，不少购房者反映，甚至建筑业的相熟人士向记者承认，目前部分精装房的标准存在一定的价格 “水分”。有本地出售建材业内人士称，城区某楼盘的带装修单位，均价过万元，号称是数数千元/平方米的豪装，其实开发商投入的装修只有1800至2000 多元 / 平方米左右。这样一来，开发商除了从中盈利，还可以名正言顺地称其为“豪宅”，房子的“档次”亦被拉升了，可谓一石二鸟的做法。
    除了借带装修拉高成交价格外，近年来关于精装修房子的投诉也开始多起来。据记者了解，这一般集中在精装修标准被降低、建材货不对板、施工工艺粗糙等问题。比如采用的瓷砖本身的质量就比较差，加上施工队水平不达标，导致地砖出现“空鼓”的情况明显。
    市民质疑精装修验收无统一标准，专家表示
    官方验收标准明年有望出台
    “现在的带装修单位，很多楼盘在宣传上都很浮夸，什么世界名牌、星级标准等，但到了实地去看，完全都不是那回事，也就常规的装修标准罢了，而且，我们购房者最关注的装修价格问题，几乎每个楼盘都很笼统地只给了一个官方标准，并没有列出各个装修环节的费用，难免有以带装修抬高楼价的嫌疑。”近期刚看过几个带装修楼盘的萧先生表示。
    而近期准备置业的市民程先生，则对带装修单位的质量提出了自己的疑问：“从我现场的观察来看，不少带装修单位在细节上处理并不理想，甚至有点粗糙，这不由得让人对其内在质量产生疑问。之前我有亲戚在广州买了套号称带2500元/ 平方米的精装修单位，结果两年左右就出现了地板发霉、墙身开裂等问题，到现在我都感觉有点心理阴影。”
    作为80后购房者的余小姐则表示，目前不少带装修单位都是统一的装修风格和用料，在个性上显得严重不足，甚至有点呆板。“楼盘最好能提供两种以上不同的装修风格，譬如单数楼层采用中式风格，双数楼层则采用西式等。这样对我们这类年轻置业者而言，会更加具备吸引力。”余小姐表示。
    就上述几位市民反映的情况，中海地产方面表示，由于集中地装修施工对工程监控的要求非常高，而且对于发展商在开发、设计等能力也是一个考验，怎样能兼顾统一设计和个性化方面的要求，目前不仅是中山，也是不少一线市场都在积极探讨的问题。
    有国内资深的业内人士认为，新建住宅全装修的产业链主要是由设计方、施工单位及供应商组成，而现阶段这三方衔接仍存在着盲区，使全装修住宅的整体性能与质量打了折扣。全装修普及，很大的一个问题是要实现相关产业链的整合与完善，明确各方责任与利益，通过产业链上的全程参与，形成一种新的机制。
    此外，记者在相关方面了解到，目前住房和城乡建设部正在加紧编制《住宅室内装饰装修验收规范》，计划今年年底之前完成。有本地业内人士将其解读为住宅全装修标准的“国标”雏形，届时精装修房的验收办法将有统一的官方标准。
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    购买精装房，你不得不注意的5个“确定”
    以下是记者综合购买精装修房经验市民(包含律师)所提出的几点实用提示，相信对市民购买精装修房有一定的帮助作用。确定装修材料的品牌与等级：不要被“知名品牌”、“进口材料”之类词语所忽悠，也不要被示范单位的华丽所欺骗而匆忙签约。最好要求开发商将使用材料的具体品牌、价格、等级等直接写入购房合同。如比如说卫浴产品是什么牌子的，地板是什么实木的或者复合板等，避免含糊的约定在日后成为开发商推卸责任的借口。
    确定装修质量标准：购房者可以要求开发商明确承诺该住房可以达到国家公布的精装修住宅装修的质量标准。并将其承诺逐条、详细地写入购房合同中。为日后产生分歧时提供索赔依据。
    确定保修年限：精装修住宅是享有保修权的，通常橱柜、浴柜等整体家居的保修时间不能低于2年(人为损坏除外)；而厨房、卫生间的防水保修期限不应低于5年。将这些保修年限也要体现在购房合同中，一旦出现问题，业主就可以要求维修或索赔。
    确定赔偿责任认定：购房合同中还应确定，一旦装修出现问题，为业主带来的经济、时间等损失的赔偿责任。在不少市民投诉房屋质量的个案中，每当房屋遇到质量问题时，不少开发商会往承建商、施工队推卸责任，以此拖延赔偿。所以，对于赔偿责任认定一定要尽可能的详细，将能想到的细节都要做出相应的约定。
    确定换房、退房的约定：购房者可以在签购房合同时要求开发商做出一个承诺(当然也要写入合同)，即：当装修质量问题严重或由于装修原因对业主带来重大损失时(具体程度应根据当地的实际情况自行商定)，应给予业主换房、退房的权利。不过从目前来看，即便签署了这种条款，消费者退房的几率依然较低，大多只能获得相应的赔偿或维修服务。