武汉全装修住宅市场分析
无忧装饰建材网 www.51zsjc.com 2010-11-25 来源: 中国建设报网 评论 0 条
核心提示：日前，武汉市房地产开发企业协会进行了专题调研，通过对大量项目的考察与分析，对全市全装修住宅市场进行全面梳理。调研结果值得关注。
| 近两年来，在多重力量的推动下，住宅全装修已渐成行业共识，并呈现出较好的发展趋势。但是，在更多的二三线城市，全装修市场发展如何？遇到了哪些实际问题与困难？日前，武汉市房地产开发企业协会进行了专题调研，通过对大量项目的考察与分析，对全市全装修住宅市场进行全面梳理。调研结果值得关注。 在国家的政策引导下，我国的住宅全装修理念已经在房地产行业得到了一定的推广，很多区域与企业也在这方面做出了前瞻性的研究与实践。作为中部地区省会城市的武汉，住宅全装修市场的发展依然任重道远。 全装修市场发展三部曲 从2002年起，武汉万科、青山城开、汉飞地产等企业先后尝试开发精装修住宅，2003年，万科・城市花园、绿景苑、汉飞青年城等项目，一经推出就表现出不俗的销售业绩，这在一定意义上结束了武汉没有全装修住宅的历史。据不完全统计，2003-2010年，武汉市先后有87个全装修楼盘面市，多层、小高层、高层项目共458栋，另有3个精装修别墅项目；累计建筑面积733.78万平方米，销售均价从每平方米2900元 29000元不等。 总结起来，武汉全装修住宅市场的发展主要经历了三个阶段。 探索阶段。早期全装修楼盘多是一些项目小、体量不大、以小户型为主的楼盘，且多为中低档住宅小区。小区建筑面积多在5万平方米以下，套内面积多在70平方米以下。 发展阶段。随着外来品牌企业不断进入，带来了全装修住宅的开发理念，特别是在以万科为首的企业的带领下（截至2010年6月30日，武汉万科先后开发的项目占据了全市全装修住宅市场近30%的份额），住宅全装修呈现迅速发展的态势。 推进阶段。2007年，在武汉城市圈获批为全国“两型社会”综合配套改革试验区的大背景下，特别是广大老百姓对全装修住宅的广泛认识和住宅消费观念的逐步改变，随着瑞安、晋合、恒大、碧桂园等大型房企的进入，武汉全装修住宅市场进入了快速推进阶段。 从政策提出至今，已经有8个年头，但总体而言，目前在武汉住宅市场占主导地位的仍是毛坯房，全装修住宅数量不多。武汉在售的344个房地产项目中，全装修楼盘仅30个，所占比例不足10%；开发总量约411.08万平方米，仅占2009年全市房屋施工面积的10%。 从全市分布的区域来看，二、三环及三环外全装修楼盘较为集中，尤其以二三环为主；从开发商的构成来看，外来的品牌开发商在全装修房的开发上拥有较丰富经验，也具有先天优势，据统计，武汉全装修住宅的开发商近70%为外来企业；从物业类型来看，涵盖了酒店式公寓、小户型、普通住宅、豪宅、别墅等多种物业类型；从开发项目规模来看，10万平方米以下的楼盘占在售项目的70%。 虽然经过几年的发展，武汉全装修住宅市场无论是规模还是品质，都得到了进一步的提升，但与国内一线城市相比仍存在较大差距。据统计，目前全装修住宅已占全国住房比例的20%，北京、上海、广州、成都、杭州、深圳5大城市的精装修房在所有商品房的平均占比为41%，且趋势有增无减。 制约市场发展四要素 通过客观比较，武汉与一线城市差距较大的主要原因有以下四点。 首先，经济发展水平直接影响了全装修住宅的推广。武汉房地产市场的开发理念和建筑品质与一线发达城市相比，本身就有一定的滞后性，特别是缺乏专业化的施工队伍和工厂化的部品生产基地，更是制约了全装修住宅的推广。 其次，消费者对全装修住宅接受度不高。消费者对技术不熟悉，心里没底；装修过程还不够透明，主要是装修费用清单未公开；全装修房批量生产，开发商只提供有限的几种装修方案，从而难以满足居室个性化设计的要求。 再其次，大多数开发商不愿意建造全装修住宅。部分开发商认为，全装修房的环节复杂，操作难度高、管理成本大，且在毛坯房好卖的情况下，不需要加大成本冒此风险。具体又体现在三个方面：全装修住宅总价提高，价格优势受到了影响；土建施工加上装修时间，使得开发周期延长，增加了市场风险；开发企业是住宅装修质量的第一责任人，承担装修质量责任，负责相应的售后服务，而一些开发企业对全装修这一新概念在市场中的运作并不熟悉，增加了后期服务成本和责任风险。 最后，适合全装修一体化的施工队伍甚少。全装修是按照统一的装修设计，集团化购买，一体化装配施工，专业化的系统管理等贯穿整个实施过程，但许多装修企业利润至上，没有去研究和整合自己的队伍来适应装修一体化带来的新要求，从而导致能够达到开发企业要求的装修企业较少。 推进提升六举措 住宅全装修是实现住宅产业化的必由之路。但是就目前武汉整体经济水平及现有全装修楼盘的运营状况来看，住宅全装修的高速发展还有待时日。总体来看，亟待做好以下工作： 一是推行材料部品认定。住宅部品化的水平高低直接影响到住宅建造的效率和质量。目前我国尚未形成部品化生产与供应，现场施工建造用材还是以基本原材料为主，导致了施工效率低，工程质量参差不齐。为此，有相关部门必须监督把关。 住宅部品标准应包括各类部品的定义、适用条件与范围、系统构成、功能与性能要求、材料与制品的技术性能要求、组合性功能试验与检验要求、功能试验与检验方法、工程应用的可实施性要求、质量控制与保证、相关引用标准等内容。 建议成立专门机构，对申报企业提交的技术资料和检测报告等，进行初审，必要时派专家现场考核，并提出技术评价报告；对评价的部品进行最终审查认定后，形成文件，进行备案，并向全社会公布，接受民众监督；申报企业与专门机构还应签订“认定部品责任保证和标签使用合同书”，并交纳质量责任保证金、标签使用费等认证管理费用；通过认定的部品须在显要位置贴上专用标识。 二是出台规范化条例，健全标准体系。必须形成更具体的全装修标准体系，涵盖全装修价格、装修标准、验收标准、税费标准等。上海市针对住宅全装修先后制订了《工程装修设计导则》、《装修监理要点》、《室内环境检测实施意见》等，江苏、重庆等地也出台了《成品住宅装修工程技术标准（规程）》，使全装修有据可依，便于一体化监督，值得借鉴。 三是建立激励机制。可适当提高楼盘容积率，如宁夏规定凡列入试点项目的，新建住宅全装修面积占项目建筑面积10%、50%、100%以上的，容积率分别可以提高1%、2%、3%。应出台相应的税收优惠政策，如在计算契税时，不应将装修成本列入其中，降低对消费者的心理影响，同时减少开发商相应的装修税费。在发达国家，全装修也多有配套优惠，如日本全装修住宅购买者，可享受4个税种约95%税收的减免，大大激发了消费者的购买欲。还应选择一些商业地块，在进行招拍挂时把全装修作为竞拍的前置条件，或对建设全装修住宅的开发企业优先考虑，最后逐渐过渡到土地竞拍时的强制性要求。尤其应对保障性住房一律进行全装修，保障房是政府行为，易于操作，也可以起到引导市场的作用。此外，还可以制定其它优惠政策，如允许适当提前销售全装修住宅，消除开发商因延长交房期而产生的资金压力；银行对全装修住宅提供更优惠的按揭贷款；在官方和半官方的各种认证中，把全装修作为重要的得分内容，等等。 四是尽力满足个性化需求。开发企业应尽可能多地推出不同的装修方案，最好实行订单式装修，以满足消费者的多种需求。 五是加大舆论宣传，引导民众对居住质量的关注。 六是完善监管机制。如审图机构需对全装修设计优化后的土建施工图进行审查，随后逐步过渡到对建安、装修施工图一并审查；提高设计装修和施工企业市场准入的标准和要求；推行土建、装修监理一体化；建立和完善全装修住宅竣工备案制度；制订与全装修住宅相对应的商品房销售合同条款，规范全装修住宅的销售行为；对相关违规行为采取相应的处罚措施等。 总之，全装修住宅是住宅产业现代化发展过程中的产物，是房地产市场未来发展的必然选择。有关职能部门应加强政策引导，开发企业要进一步积极创新，通过推行全装修住宅，全面提升住宅建设的品质。要把发展节能省地环保型住宅与推进武汉市住宅产业现代化紧密结合起来，以住宅产业的整体进步带动相关产业的发展，实现住宅建设由粗放型向集约型转变，使住宅产业走上新型工业化道路。 |
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