得房率并非越高越好 公摊面积设计合理才重要

无忧装饰建材网 www.51zsjc.com 2009-6-17　来源: 东方今报　评论 0 条

核心提示：得房率是衡量房子性能的重要因素之一，房地产市场上各家开发商对得房率解释得也是天花乱坠，调查发现目前市面上的房屋得房率从60%到90%不等，而国家相关部门对此并没有专门的规定。
    得房率是衡量房子性能的重要因素之一，房地产市场上各家开发商对得房率解释得也是天花乱坠。调查发现，目前市面上的房屋得房率从60%到90%不等，而国家相关部门对此并没有专门的规定。业内人士认为，普通业主和开发商对得房率的理解是两个不同的标准，得房率也并非越高越好。
    【案例】
    得房率比承诺的少了10%
    “我现在才算明白得房率有多重要了。”昨天，家住北环路某小区的杨小姐说，她的房子是2007年购买的小户型，得房率刚刚达到70%，比当初开发商承诺的少了10%。
    杨小姐说，当时她看中的是一套朝南户型，建筑面积是48.54平方米。售楼人员告诉她，这栋小高层的得房率在80%左右，这个户型可以分割成一室一厅。杨小姐初步计算了一下，按照这个得房率，实际使用面积将近40平方米，分割成一室一厅应该没什么问题。
    去年10月份，房子交工。杨小姐收房时发现，房子的使用面积看起来没有售楼人员所描述的那么多。她用卷尺大概测量了一下，室内面积仅有30平方米左右。
    这个面积再减去厨房、卫生间，只剩下20平方米左右，如果分割成一个卧室一个客厅的话，两个房间都会非常局促。
    杨小姐觉得受到了开发商的欺骗，便前去找开发商理论。不料，开发商却说后期施工中对原有的建筑设计会有所更改，这是正常现象。
    没办法，杨小姐只得修改自己的装修计划，放弃了分割成一个卧室和一个客厅的想法，在南面摆张床，北面紧挨着放沙发，成了一个大通间。“放弃私密性，追求舒适性。”杨小姐自嘲。
    【现状】得房率悬殊
    调查发现，业主买房后发现实际得房率与开发商承诺不符的现象并不在少数。但是，开发商往往会以建筑规划做了调整修改为由搪塞业主的问责。而当业主发现得房率比承诺偏低时大多已经收房，或者已经装修入住，便不再和开发商较真。
    按照不同的住宅类型来分，目前郑州市多层住宅的得房率在80%~90%，小高层的得房率在75%~85%，高层住宅的得房率偏低，在70%~85%，甚至有些仅仅达到60%。
    对于写字楼和商铺来说，由于相关配套设施更多更完善，导致实际得房率还会更低。
    事实上，在同一种类型的楼盘之间，得房率相差也会很大。同是高层小户型，有的得房率可以达到80%，有的却还不到70%。
    【业内人士】得房率有两种计算标准
    其实在业内人士看来，业主之所以会觉得实际得房率比开发商承诺的要低，是因为存在着两种不同的计算方法。
    河南徐辉建筑工程设计事务所总经理、首席建筑师徐辉告诉记者，国家规范上有两个标准，一种是套内使用面积除以建筑面积（即销售面积），在业内叫使用系数；一种是套内建筑面积除以销售面积，业内也叫建筑系数。销售面积包括套内建筑面积和公摊面积，而套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。
    两者相比，前一种计算方法去掉了套内墙体面积和阳台建筑面积，当然数值较低，一般业主所认为的得房率就是这个；而开发商显然更愿意采用后者，这样所谓的得房率会显得高一些。一般来讲，后者要比前者高出8%~11%。举例来说，一套100平方米的高层住宅，套内使用面积是72平方米，墙体和阳台面积一共12平方米，其余16平方米是公摊面积。业主理解的得房率是72%，而开发商看来却达到了84%。
    徐辉说，按照后一种标准来算，理想的得房率应该是，多层住宅在92%~95%，小高层（7~11层）在85%~88%，12~18层的高层在84%~86%，19~33层的高层在79%~82%。
    在实际操作中，开发商为了增加卖点，给购房者更多实惠，一般都会对建筑设计公司提出较高的得房率要求。
    【相关部门】得房率没有最低标准规定
    市场上得房率高低不等，国家相关部门难道对此没有专门的规定吗？得房率有没有一个最低标准？
    据郑州市房地产管理局有关人士介绍，得房率其实只是业界的一个通俗说法，现行的房地产法律法规和文件中并没有“得房率”这个词的解释。测绘部门也只是负责测量建筑面积等，不会去计算和比较什么得房率的问题。
    开发商之所以热衷于鼓吹高得房率，无非是制造卖点，吸引购房者。而事实上，这种有关得房率的宣传，对消费者并没有什么真正的意义。
    通常情况下，大户型要比小户型得房率高一些，多层要比高层得房率高一些。但是，“羊毛出在羊身上”，不管所谓的得房率是多少，开发商卖给购房者的房子，始终是按总建筑面积计算，开发商一点也不会吃亏。相反，如果为了提高得房率而改变户型，最终侵害的可能还是业主的利益。
    河南省住房和城乡建设厅住宅与房地产业处一位姜姓工作人员说，国家《房产测量规范》上只对哪些部位可以计入公摊面积作出规定，但是对于得房率要达到什么标准，并没有强制规定。一般而言，高层的得房率要比多层住宅低10%~20%。
    得房率并不是越高越好
    市民许先生说，国家对得房率没有强制规定，如果业主不小心购买到得房率超低的房子，岂不是只能自认倒霉了？
    专家告诉我们，其实得房率也并非越高越好。
    河南徐辉建筑工程设计事务所总经理、首席建筑师徐辉给记者举了个例子，如果一套房子的得房率是100％，那这套房子肯定是没有楼梯和走道的。这样的房子如何住人？还会有人要吗？所以，不能片面地看待所谓的高得房率，主要还得看公摊面积设计得是否科学合理。
    徐辉说，得房率过高会导致业主的公用面积减少，这样居住起来就会感觉拥挤、压抑、不便。比如高层住宅为减少公摊面积而只设一部电梯，上下班高峰期人们就要长时间等电梯；比如为了提高得房率，将过道、走廊造得非常狭窄，业主搬家时搬运家具、大家电等大宗物品就会很不方便；比如有些楼盘为了提高得房率，压缩了消防通道的空间，这样会对业主造成潜在的安全隐患。一旦发生火灾等特殊情况，狭窄的通道会阻缓人流通过的速度，使人们无法迅速疏散。
    所以，得房率并非越高越好，还是应当选择户型设计合理而得房率又较为适中的房子购买。

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